穿戴护目镜口罩防护服去买房！“都是为了孩子”——北京楼市众生相

原创张玉洁中国证券报

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2月底的北京，防控形势仍然严峻，夜幕下的大街人烟稀少。一个戴着护目镜、口罩和防护服全副武装的身影走进了某中介门店。中介小刘松了一口气，客户还是来签约了。他不由感叹了下，幸亏自己的门店有学区房业务，否则成交量更难看。

房地产行业是本轮疫情中受影响最大的行业之一。受此影响，北京房市3月“小阳春”行情并未出现。业内人士预计，3月北京楼市交易量较去年同期至少下滑了50%以上，如果没有明显的政策变化，在疫情防控大幅放松前，市场恐怕难以完全复苏。

为了孩子

“最近主要就是靠学区房支撑成交量。都是为了孩子，要不然大家为啥冒着‘生命危险’出来看房买房呢，自己住的房啥时候都可以看。”资深二手房中介王女士对中证君表示。

受疫情影响，不少客户推迟了购房置业计划。但有一种房，却很难推迟购买，那就是学区房。

北京市目前采取就近入学的政策。在一些教育强区，如果想进入某个优质小学念书，最稳妥的办法就是购买划片的学区房。北京市每年的适龄儿童入学信息采集的期限是4月底。这意味着考虑到房屋过户、办理贷款的时间，当年入学的最迟3月底4月初就应该签好购房合同。而如果是热门学校，最好要在孩子3岁之前落好户。因此，每年春节后到3月底都是北京市学区房成交的一个高峰期。

文首中出现的那位全副武装的客户便是一位学区房的购买者，他购买了西城区某知名小学的一处学区房。签订二手房购房合同，需要与中介和上家共同签署很多合同和知情书，不可避免地要在密闭的室内聚集，于是这位家长把自己包裹得严严实实。

中证君了解到，这位客户还算是比较幸运的，他在节前就已经看过了这套房，本次只是来签合同。

而对于节后开始看房的家庭来说，就没那么容易了。北京目前各小区均实施了严格的出入管理制度，尽量减少外来人员进出。二手房带看基本停滞。

王女士对中证君表示，现在有的小区扫码登记一天可以去1-2次，中介机构会固定派一个经纪人进出带看，有的小区是非本小区人员百分百不可以进出。在一些热门学区，急于购房的家长只能选择云看房，通过VR来看房。“从来没有发现VR看房这么重要。”王女士对中证君感叹。

一些二手房可以通过VR带看和线上答疑

来源：链家APP

中证君了解到，在西城区的一个学区房里，出现了4个意向客户都是云看房的奇景。直到合同签订，客户都没能进行实地看房。

由于东城区和海淀区已经实行了新老划断的就近入学制度，2019年1月1日以后获得房本的家庭不一定能够进入划片学校，西城区仍是学区交易重点。中证君了解到，价格方面，今年西城区学区房整体价格与去年相比变动不大。在最热门的金融街和德胜片区，40平方米左右的落户房单价在18万-20万元，月坛片区在13万-15万元。小户型房源总价相对低，价格比较坚挺，个别好房还需要竞争。大户型则存在一定的议价空间。

同行开怼

俗话说，同行是冤家。但各行各业直接抨击对手不行的行为并不多见，而一旦上升到公开抨击，往往就意味着行业竞争已经非常激烈了，起码意味着市场已经进入了存量市场。

北京楼市近期上演了一场少见的公开“diss”，侧面显示了房企销售压力之大。

华润置地北京顺义区某项目的宣传页近期出炉了几张火药味十足的图片。在宣传页上，华润置地项目直接diss了一个名为“金X国际社区”的楼盘，称其“低总价≠高品质”“你好像离怀柔更近一点”“3351户家庭的概念是可以塞满4个工体南看台”。

华润置地相关人士对媒体证实了宣传页的真实性，称已经责令删除。

本次华润置地diss的金X国际社区就是北京近期的网红盘。中证君了解到，该项目自排卡阶段就比较受关注。据公开报道的信息，该项目上线20分钟后，就有800多组客户明确了购买意向。

该网红项目热销的秘密主要还是售价低，吸引了大批首次置业的刚需群体。该楼盘在北京市顺义区顺义新城，在东北六环以外，主打精装小户型住宅，有约50平方米的一居室、70平方米的两居室、89平方米的三居室，单价在3万元左右。50平方米的一居室，只要150万元的总房款就能买下。按照北京目前的首付政策，首次置业的客户只需要50万就能上车，这类门槛的上车盘在北京已经很少了。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一项目的热销主要是因为该项目的定价弥补了市场缺口，加上品质较好，所以能够热销。如果没有疫情，这个楼盘可能会卖得更好。

缓慢恢复

中证君了解到，近期受二手房线下带看受限的原因，一些刚需客户调转方向去了新盘。一些性价比高的新盘受到了热捧，出现了购房者排队的情景。但整体市场仍在缓慢复苏中。

中原地产研究中心统计数据显示，截至3月28日，北京二手房住宅网签6835套，新建住宅网签2147套，预计全月合计新房二手房签约在万套左右，网签量只有去年同期的一半。

张大伟认为，当前北京新房、二手房市场只恢复到往年平均水平的50%-60%。新建住宅市场出现了个别热销项目，主要是由于总价较低，且品质相对较好，吸引了部分刚需。但大部分项目当下依然处于冰点，市场远未恢复。他同时指出，目前的一手房销售情况仅为初步网签情况，后续能否转化为真实销售还有不确定性。

张大伟认为，由于不能进行线下带看，二手房市场的恢复程度更低。想恢复二手房交易，只能等疫情大幅缓解、小区进出管控放松了。

这与其他研究机构的评估接近。贝壳研究院数据显示，不管是二手房市场成交量，还是新增的客源和房源数量，北京的恢复速度都较慢，3月16日至22日这周的恢复程度，均不到2019年3月周均水平的60%。

张大伟表示，回暖要看政策和疫情，现在疫情并没有完全过去，政策也没有明显调整，这种情况下，市场很难全面回暖。个案的热销不代表市场真实和全面情况，很多也属于营销手法。

“按照目的的政策，房价上涨的可能性要低于房价下调的可能性。”张大伟表示。

而一些着急变现的业主，不得不大降价以求赶紧出手。近期不少千万级别的住宅降价幅度超过百万元，这些住宅不少甚至位于二环三环内，这意味着市场还处于冷清之中。

编辑：张楠亚文辉