豪宅打新火爆、学区房跳价、成交量急增 上海楼市紧急销售管控

　　文/许旻 邹沅铮

　　上海房价最近的“躁动”，新房抢筹的火爆，都让不少等待刚需购房的人焦虑，上海楼市出现了“认多筹”、增加人肉马甲等方式来争取认筹号。

　　为此，有上海市民通过网络信访反映了上海新房市场摇号火热的现象，而2021年1月，上海房屋管理局对此回复称：“我们正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

　　而一份会议纪要的流出，透露了上海市管控研究方向。《闵行区房管局会议纪要》显示，因传达市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止新房认筹过热。其中提到，对同一家庭同一时段全市范围只能认筹一个楼盘。

　　不止是新房，二手房同样有些“疯狂”：学区房跳价、成交量猛增。“认筹对二手房没有什么管控效力，如果二手房继续再涨，只能等待信贷政策进一步强化了。”一位房地产企业内部人士这样说道，可能后续资金面上会收紧。实际上，日前央行上海在工作会议中，已经重提了审慎稳住房地产市场的说法了。

　　一学区房四个月涨价100万 摇号认筹甚至达8：1

　　家住嘉定区的张家（化名），由于孩子即将升入小学，将自住房置换到了住友嘉馨名园小区，马路对面便是嘉定区实验小学。2020年9月份与房东签订购房合同时，张先生支付房东408万元（不含税）。

　　就在前几日，张家从中介那里得知，与其同小区同楼层同户型的房子报价已经飞速上涨至520万元以上。感叹之际，他发现，学区房跳价现象最近正在频频发生。

　　同样，一位家住浦东的何腾（化名），孩子刚好1岁了，因为他看中的学区需要提前5年抢占学位，于是2020年12月他准备网签，但原先报价445万房子，房东当场跳价5万元，最后以450万元的价格成交。成交后半个月，该房价快速上涨至500万。

　　然而，近期上海房价迎来上涨的不仅仅是学区房，购买新房也遇到了难题。陈先生前不久卖了一套二手房，准备置换摇号买新房，“二手房刚卖完价格就上去了，但新房摇了5个盘都没摇到，我现在持币很焦虑。”

　　而陈先生这样的情况并不是个例，某房产销售中介表示：“最近有楼盘认筹比例甚至达到7：1甚至8：1，非常火爆。”

　　甚至连房价达到几千万级的豪宅，同样陷入“打新”热潮。以融创徐汇滨江壹号为例，其公布的项目名称为融钥雅园，共推出229套房源，入市均价11.5万/平米，要求全款支付，认筹金600万，首套房冻结资金700万，二套冻结1400万，企业购房冻结2000万。

　　但在这样的资金冻结压力下，依然达到了5：1的认筹比例——在12月8日至12月12日认筹期间，该项目认筹率达到507.86%，认筹总数超过1163，累计认筹69.78亿元。

　　类似的事情也发生在2020年4月13日，上海顶级豪宅碧云尊邸开始认筹，认筹就要600万，最便宜的房子也要1700万起步，整盘均价11.2万元/平米，但是认筹队伍却排起了长队。

　　一位房地产相关从业人士告诉新浪财经，近期大套的房源上涨得相对更多，因为改善型置换的客户较多。

　　“学区房与改善房需求释放较为明显。”民生证券宏观分析师解运亮称，据解运亮统计，上海房价从2019年11月开启上涨行情，房价从46986元/平米上涨至2020年11月的50097元/平米，期间成交均价累计上涨6.62%。

　　他补充，从2020年全年走势来看，4月开始，房价涨幅持续扩大，5-6月环比涨幅分别为1.00%、1.26%，上半年累计涨幅达到4.11%，在一二线城市中排名首位，下半年上海房价增速放缓。

　　易居研究院数据显示，2020年，上海新房销售成交均价为56234元/平方米，同比上涨3.2%，销售金额超5000亿元，皆位居全国首位。

　　而价格的上涨，也伴随着成交量的激增。易居数据显示，2020年12月上海二手房交易接近4万套，这成为二手房市场和上海房地产市场颇受关注的内容。一般而言，上海二手房超过2.8万套就非常不错了，但2020年屡屡出现月度交易破3万套的情况。

二手房成交量

　　上海链家房江湖数据显示，2020年全年，仅该平台新房成交量突破30000套。上海房地产经纪行业协会秘书长陈亮透露，2020年上海用8个月的时间完成了2019年全年总交易。

　　空白创始人杨现领则介绍，2020年全国新房与二手房交易额总量超25万亿元，其中，上海新房市场和环沪新房市场，交易额各为5000亿元，二线核心城市（15城）交易额为2.7万亿元。

　　“房地产市场依然在变大且具有很多可能性，其中环沪市场正在快速上升、且有极大规模，未来长三角仍将继续领跑新房市场。”他认为。

　　上涨主因：改善型需求还是联合炒作？

　　对于上海房价猛涨、成交激增的原因众说纷云。

　　解运亮分析，对于房价抬升有几大因素影响：一是2020年上海开始施行“公民同招”与“民办摇号”，受新政影响，学区房房价明显上涨；二是90平方米以上的改善房需求也较为旺盛，货币宽松驱使了居民加杠杆购房；三是2020年居转户以及人才引进落户上海人数大幅增加，这提升了上海楼市的中长期需求预期；四是受2016年调控政策的影响，被动积压的购买力爆发。

　　佳兆业集团的销售人员也告诉新浪财经，上海此番房价上涨是意料之中的，在经历了2017-2019年政策的收紧和疫情的影响之后，一方面楼市的管控有所放缓，另一方面消费者的购房需求正在集中释放。

　　“以前开发商都是要把楼盘封顶了之后才能从银行拿到钱，现在十层楼的房子盖好三层就可以拿钱了，这样去拍下一块地的时间就提前了，对消费者来说也可以更早开始开盘。”该人员这样说道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也提到，一方面，上海既有的购房政策有约束性减弱的风险。如果按时间推算，这2016年限购和限贷两个政策已经执行近5年了，其政策效力会打折扣；另一方面，部分新政策可能出发点不错，但是无形中加速了部分购房者积极入市和购房的节奏。

　　此外，他总结，今年的房地产表现还和市场周期有关，2020年上海已经处于楼市升温、逐渐复苏的周期过程之中。2016年四季度上海楼市“一落千丈”，2017年以降温为主要特征，2018年则处于调整期。到了2019年上海楼市逐渐小复苏，2020年继续步入升温的通道之中。

　　“若考虑到后续疫情防控得当、中国宏观经济全面复苏等因素，那么上海楼市继续升温或反弹的基础会更明确。在此类周期环境下，上海市场交易会进一步活跃，价格也容易反弹。”他认为。

　　数据佐证，今年全国整体房价都有所上涨。1月15日，国家统计局发布了2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

　　但有一位房地产资深分析师对新浪财经表示，上述因素只是上海房价上涨的影响因素，但最近如此“躁动”和疯狂，可能与人为联合炒作有关。“有人为炒作痕迹在，越是行情中后段，市场情绪波动比较大，就会有人利用这一情绪带节奏。”上述分析师说道。

　　严跃进也认为，近期热点事件的传播，容易放大看涨情绪，或者也容易激活一些观望的置业需求。2020年至今，上海房地产市场“碧云抢房”“前滩尚峰名邸学区房认筹率”等这些事件往往强化了看涨的预期，价格也容易形成炒作。

　　“而且从目前来看，2020年是上海住房供应大年，其会带动市场交易的活跃。但由于此类楼盘本身面临限价，又导致买到就是赚到的心理在加重。这种心理下，自然是会催生抢房的现象。”严跃进称。

　　央行重申审慎管理房市 房管局研讨对策

　　上述资深分析师认为，这种涨法不可持续，炒作房价涉及的违规动作多，政策马上就会出台。

　　就在今天，新浪财经获取了一份《闵行区房管局会议纪要》，该纪要内容显示，因传达市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止新房认筹过热。其中就提到了，同一购房家庭，同时段只能认筹一个楼盘，同时，项目认筹红线3：1，不要和自媒体联合炒作。

会议纪要

　　随后传出闵行房管局工作人员否认此事，称还没收到通知。对此，严跃进称，此次会议纪或有一定的真实性，不排除是讨论稿或建议稿，体现了上海近期关注房价过热现象的特征。

　　而上海市房管局则出面回应，上海并未出台楼市调控新政策，仅是对原有政策的强化，要求加强原有政策的执行，要求加强销售管理，杜绝楼市乱象。

　　实际上2020年12月，一位市民就实名向信访办建议，要严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为。2021年1月初，上海房管局在回复市民信访时就提到，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。

　　如果现在出台认筹管理举措并不意外，严跃进认为，后续政策升级的可能性很大，但是出发点在于打击炒房需求。而青浦区和嘉定区房产销售人员也对新浪财经表示，已经收到“同一购房家庭，同时段只能认筹一个楼盘”的通知。

　　严跃进认为，根据这份会议纪要，核心包括三点：一是规定了项目认筹红线为3：1，为了防范部分楼盘过热导致恐慌性交易的现象出现；二是提到了稳价格的内容，尤其是预售审批价格从严等概念，说明后续会有限价的政策；三是调控升级可能性增大，会议提及了后续一些政策储备，包括防范假离婚的内容。

　　他表示，供应端方面，“恢复单次上市面积3万方政策”旨在倒逼开发商加快推出房源，增加市场房源可选择面和整个市场的新房供应量，防范捂盘惜售、制造房源稀缺的现象；需求端方面，“同一家庭同一时间只能认筹一个盘”，旨在防范多处认筹的现象，此前上海出现的一些500%、600%的超过认筹率的情况，实际上干扰了市场预期，并造成了一定的恐慌。

　　不过，一位房地产企业内部人士说：“认筹对二手房没有什么管控效力，如果二手房继续再涨，只能等待信贷政策进一步强化了。”而对房地产市场后续资金面，他们也有会收紧的预期。

　　其实央行已经再度强调了“房住不炒”，重提房地产金融审慎管理制度。

　　2021年1月7日，中国人民银行上海总部召开2021年工作会议。其中就提到，管好用好各类结构性政策工具和资金，推动上海地区信贷结构优化调整，持续加大对科技创新、小微企业和绿色发展等重点领域信贷支持。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度。

　　2021年1月15日，中国人民银行金融市场司司长邹澜也在会上就强调，下一步，人民银行坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

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责任编辑：李桐