南昌住宅用地调控升级 严打房企借“马甲公司”抢地行为
继南通、苏州和合肥等地之后，南昌也将调控的“大棒”挥向了借“马甲公司”暗中拿地的房企和违规行为。
近日，南昌市人民政府办公室发布《南昌市人民政府关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》（以下简称“《通知》”），以进一步通过“打补丁”的方式因地制宜、多措并举，进一步促进房地产住宅市场平稳健康发展。
其中，“严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买”的新规备受业界关注。根据《通知》，“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。
据了解，苏州市自然资源和计划局也曾在5月28日发布文件进一步规范房企通过多个“马甲公司”拿地的行为。“参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。”
中指研究院南昌分院高级分析师徐骏峰在接受《中国经营报》记者采访时表示，南昌此次发布的《通知》，从供给端规范了土地市场的拍卖规则，将有助于南昌楼市长远发展，一定程度上可以优化当前市场供应、成交格局。
严打“马甲公司”抢地行为
近年来，房企对热点地块的争夺愈演愈烈，一个房企注册多个“马甲公司”参与土拍大战的行为在房地产业内也屡见不鲜。
以广州为例，据《华夏时报》报道，在广州市首次“集中供地”中，黄埔区黄陂地块吸引了32家房企参与竞拍，仅保证金就高达1300亿元。而在报名竞夺该地块的房企中，包括“马甲公司”在内超过了300组，其中中海地产准备了30余家“马甲公司”，仁恒置地准备了6家“马甲公司”参与竞拍。
无独有偶，在郑州今年首场土地集中出让中也出现了类似现象。据中指研究院报告，在郑州经开区和北龙湖板块3宗地块竞拍中，多个头部房企及大型央企、国企为增大摇中概率，运用多个马甲，缴纳了巨额保证金。最终经过多轮竞价，触发熔断价后由金茂、万科、保利分别以31.67亿元、19.5亿元和19.5亿元摇中。
记者梳理发现，严格限制“马甲公司”竞买同一地块的政策并非南昌首创。早在去年9月，江苏南通就曾发布公告对地块的竞拍做出规定，要求竞买人和关联公司不能参与同一住宅用地的竞买。
此外，合肥市在近日开展的土地集中出让中，也要求竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时，须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。
根据南昌此次发布的《通知》，将严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。
“土地一次性报价结束后，将竞买人名单对外公布并接受监督，如有关联公司同时参加一宗地竞买情况被举报或投诉，经市市场监管局查实后，则依法依规严肃处理。”《通知》指出。
在房地产土地供应方面，南昌将依据“分类调控”原则，根据出让住宅用地周边新建商品住房和二手房价格等情况，科学制定房屋的最高限价。此外，随着竞拍模式的改变，在南昌土拍中竞价最高者获得土地的现象或将成为过去时。
根据《通知》，未来南昌土地出让时将一并设置房屋最高限价、土地竞价上限和一次性报价区间，而交易方式则采取“网上拍卖+一次性报价”的复合模式。当竞价超过上限熔断时，将进入“一次性报价”阶段，最终以“一次性报价”最接近所有报价平均值的原则确定竞得入选人。
“南昌此次出台政策，实际上是为了打击房企借‘马甲公司’违规拿地的行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，近年来房企或是为了增加拿地胜算的概率，或是为了逃避舆论监督，开始流行通过注册“马甲公司”拿地等行为，而该类政策将有助于规范房企注册行为，真正促进拿地秩序的稳定。
破解“地热房冷、货不对板”难题
据了解，南昌楼市近年来出现了地热房冷的现象。
公开数据显示，2016年至2020年，南昌市新建商品房成交量呈连续下降态势，其中2020年成交量较2019年下降近三成。二手房交易同样低迷，2020年全年南昌市共成交二手房20936套，成交面积同比下降17%。
不过，与楼市销售端的冷淡相比，南昌的土地争夺则颇为激烈，在一些热点板块甚至近乎白热化。2020年，南昌市土地出让金总额达到了641.78亿元，同比上升76.79%，创下8年来新高。
冷淡的南昌楼市不仅使得房地产去化艰难，也使得南昌房地产市场新建商品房同二手房倒挂现象越发明显。相关数据显示，2020年南昌市红谷滩区二手房成交均价为17152元/㎡，而同区域内新建商品房成交均价则仅为16351元/㎡。
值得注意的是，早在今年3月24日，南昌市就发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》（以下简称“《措施》”）：将改变“限房价、竞地价”的单一土地出让方式，对于楼盘去化率超过50%的，可申请年度5%以内的价格调整。此外，还将进一步完善住宅销售限价定价机制，将项目周边二手房纳入新房定价规则参考体系等。
此前有分析人士认为，该《措施》整体来看是一种“适度松绑”，由于南昌楼市去化难，这可以理解为政府意在提振市场。但在新政发布仅一天后的3月25日，南昌市就匆匆撤回了上述文件。
另一方面，据媒体公开报道，近年来南昌烂尾楼盘不在少数，在土地价格攀升、信贷紧缩等形势下，诸多开发商开发成本快速上升，导致资金链断裂，出现烂尾楼盘，购房者成了地价攀升的实际受害者，在迟迟没有交房的情况下，仍需要还房贷。
“根据周边市场实际情况制定新地块房屋限价能更清晰地区分区域之间差异度，促进各区域市场更加平稳健康地发展。”徐骏峰分析认为，南昌土地市场则近年来受地块供应布局等影响，各家房企拿地难度不断增加，个别板块竞争激烈，导致楼面价与住宅销售限价差距不大，从而引发了一系列因成本管控因素导致房屋交付时可能出现的“货不对板”问题。
徐骏峰表示，南昌此次出台的土拍新规，从供给端规范了土地市场的拍卖规则，将有助于南昌楼市长远发展，一定程度上优化当前市场供应、成交格局。
（编辑：张家振 校对：颜京宁）