起底全球最高烂尾楼：中国信达180亿大单踩雷

五年前，中国信达从高银实控人潘苏通手中，接下了一笔180亿的融资大单，意味着中国第一高楼高银117大厦有了落成的希望。但事与愿违，这座耸入云霄的近600米的高楼从开工到今天已经12年之久，成为全球最高的烂尾楼。2020年6月12日，中国信达一纸诉状将高银地产告上法庭，请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务。而这也再次揭开项目当初那笔融资的情况，以及潘苏通地产路途上的“陈年往事”。



中国第一高楼严重缺血 信达“驰援”


1993年，通过进口组装零件积累原始财富之后，潘苏通在香港创立松日集团，销售日本生产的电子产品。2007年，潘苏通开始在内地追寻自己的地产梦，并将首个项目的坐标定位在天津。

彼时，他透过旗下公司“松日通讯”，揽下了天津五宗地块，总建筑面积189万平方米，命名为天津Metropolitan（即“高银天下”）。隔年，松日通讯剥离了旗下的数码电子产品业务，并更名高银地产，潘苏通再次立誓成为“高档物业发展商”。

后来，高银地产又买下项目附近的两宗地块。整个新京津·高银天下项目，包括高银金融117大厦、6座甲级写字楼、双子大楼—北楼以及1座大型购物商场，预计可出售面积超过80万平方米，这个项目也会成为天津市的地标建筑。

高耸入云却烂尾5年的高银117大厦

潘苏通因为这个项目而名噪一时，但在2015年，他却度过了一个跌宕起伏的年度。

2015年5月19日，高银地产的股价涨到了27.60港元，仅仅两个月即翻了5倍；而另一个上市平台高银金融，股价也在两三个月间，大涨3倍至34.20港元的峰值。

不过，资本市场的陡转，向来让人猝不及防。仅过了2天，高银地产与高银金融的股价就全线崩盘，跌幅一度超过60%。短短一天之内，两家公司市值蒸发166亿美金，合1287亿港元。

事后，潘苏通曾怀疑旗下两个上市公司的股价有被操控的可能。但在面对媒体采访时，他又表现出淡定的一面，表示自己并不在乎股价，“一个真正的富人不会每天数他有多少钱，把我的名字从富豪榜上拿下来，这样更好。”

股价的涨跌对于潘苏通而言，或许只是小插曲，因为这一年还有一件事让人欣慰；经过2500个日夜的施工建设，9月8日，天津高银117大厦正式封顶。

彼时，该大厦结构高度（指的是不包括天线、钢架、塔冠等建筑附属物的高度）高达596.5米，成为中国的第一高楼，仅次于迪拜832米的哈利法塔。与此同时，它刷新了10项世界纪录，如116层的“世界最高观光厅”、115层的最高室内泳池等，一时风光无两。

然而，项目的资金问题，一直是他面前的一道坎。尽管从2007年开始，高银地产多次通过发行新股、可换股债券的方式筹资，但似乎仍未“解渴”。因此，经过一番考虑，他决定与中国信达做一笔生意。


签订180亿融资计划 信达已输血60亿？


2015年12月16日，高银地产与中国信达订立股权框架协议，将新京津·高银天下项目的商业中心区，即117大厦、一座甲级写字楼大厦、一座大型高端购物商场、部分停车位，及其他配套设施作为目标资产，分割至目标公司，并将其100%股权出售给投资方——信达与高银联合设立的合伙企业。

2016年3月1日，中国信达与旗下信风投资、高银地产实控人潘苏通、广东高银以及潘之关联方订立合作框架协议，各方设立合伙企业进行融资。

当时披露的信息显示，高银地产融资项目的总投资规模为人民币180亿元，投资通过合伙企业进行。其中中国信达及信风投资将认缴出资共计人民币90亿元。广东高银认缴出资为人民币90亿元。

根据协议，信风投资作为普通合伙人以现金出资100万元。中国信达作为有限合伙人以现金89.99亿元出资。自其每笔出资实缴之日起，按照固定收益率赚取收益。合伙企业名称为深圳市国威股权投资中心(有限合伙)。

设立合伙企业的同时，设立一家投资公司，投资公司名为“深圳市银基宏业投资管理公司”。然后，合伙企业收购投资公司并向投资公司提供贷款融资、投资公司收购目标公司的股权，以达到向目标公司输血的目的。

据中国信达的披露，高银地产融资项目在投资公司收购目标公司100%的股权后，架构如下：


此前的公告还披露，合伙企业成立后，中国信达和信风投资首先出资人民币60亿元予合伙企业。合伙企业通过委托贷款方式向投资公司提供第一笔人民币59亿元的委托贷款。高银金控等潘苏通的关联方同意作为共同债务人。

具体投放方式分两期，第一期为投资公司通过委托贷款的方式向高银天津提供60亿元贷款，该贷款用于偿还高银特殊机会的子公司广东高银的等额贷款。

高银特殊机会的子公司广东高银收到该还款后，将向合伙企业首期出资60亿元。然后合伙企业向投资公司提供第二笔金额为60亿元的委托贷款。

当标的资产已从高银天津分割至目标公司，而目标公司之100%股权已转让给投资公司，中国信达和信风投资会向合伙企业出资余下的30亿元。合伙企业之后向投资公司提供第三笔金额为30亿元的委托贷款。高银金控等潘之关联方同意作为共同债务人。

据协议投资公司、高银金控等潘之关联方将按照委托贷款协议的约定还款，贷款期限三年，按半年度付息，于贷款到期后一次性偿还本息及违约金。

此前的公告同时披露，高银地产融资项目的担保和抵押安排如下:


一、潘苏通就中国信达和信风投资间接提供的人民币89亿元的委托贷款及独立于中国信达的相关方在合伙企业回收贷款本息后1年内收购投资公司100%股权的责任提供了无限连带保证担保。

二、高银天津以开发项目向委托贷款银行提供抵押担保，为高银天津履行股权转让协议之责任的一部分。在标的资产分割至目标公司且目标公司100%股权已转让到投资公司后，目标公司应立即将标的资产抵押给委托贷款银行，以释放开发项目除标的资产之外的抵押。

三、潘苏通将其直接和间接持有的松日信息等潘之联系人100%的股权向合伙企业提供质押担保。

四、广东高银以实缴至合伙企业的份额中的89亿合伙份额以人民币2元转让予中国信达，中国信达与广东高银签署转让协议。


目前，中国信达方面并未披露实际投放是首期的60亿元，还是连同剩下的30亿元已投放完毕。该项目在高银地产方面又是另一说辞。在高银地产网站上的披露信息为，高银地产（天津）有限公司已收取买家支付人民币60亿元的第一期款项。

6月12日晚，中国信达宣称，根据2016年3月1日的合作框架协议，中国信达、信风投资（中国信达附属公司），及广东高银（高银地产附属公司）设立的合伙企业，为高银地产融资项目提供委托贷款。截至目前，投资公司仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息。

据此，合伙企业已就上述借款合同纠纷，向有关法院起诉高银地产相关公司（ “被告”），并申请财产保全，请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务。并对被告名下的资产进行查封、扣押和冻结。法院已受理诉讼并裁定准许执行财产保全。


溯源：AMC的“放贷”生意


凭借着自身资金优势，2012年前后，四大AMC就开始与房企合作，成为开发商的“钱袋子”。

四大AMC通过市场化方式收购不良资产，一般都是大幅度折价收购，而对于房企的债权转让一般都是原价。债权转让只是“幌子”，实质就是变相向房地产企业提供贷款。同时，四大AMC公司也会让融资方提供抵押和担保，并且签订协议要求融资方的股东回购这笔债权。

据不完全统计，从2013年下半年至2014年下半年，四大AMC已向11家上市公司及其旗下的房地产企业提供融资超过120亿元，包括新华联、华夏幸福、云南城投、福星科技、金科股份、大名城、凯乐科技、华业地产、中南建设、大港股份、荣盛发展等。

四大AMC的资金成本约为7%，“放贷”给房企，每年10%-12%不等的资金占用费，几乎没什么风险，大不了有房子做抵押，在房地产市场如火如荼的那几年，不愁卖不出去。而对于房企而言，从四大借钱比自己发信托成本要低得多。

所以当年四大AMC的不良资产来源中，非金融企业的不良资产比重已超过50%，超过金融类企业。

已上市的两家资产管理公司中，信达资产2015年财报显示，其重组类不良资产中，来自房地产行业的不良资产占比高达54%；华融资产2015年财报显示，表内重组类类良资产中有高达66%来自房地产行业。

2018年，监管号召资产管理公司回归主业。2019年还发布了153号文，其中明确了地方AMC不得以收购不良资产名义为企业或项目提供融资。

至此AMC的放贷生意才日渐收缩。