广东省百强房企迎变局稳健经营才能“行稳致远”

陈靖斌中经城事

2021年，房地产行业迎来变局之年，中央坚决落实“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”，综合运用土地、金融、财税、立法等手段不断强化调控力度。进入下半年，随着调控持续深化，房地产销售压力加大，伴随涉房贷款规模降低、预售资金监管强化，企业资金链逐渐趋紧。

与此同时，房地产市场也面临着一定的挑战，购房者信心亟待修复，行业信用体系仍在重构，房地产行业经历着重大变革，过去“高杠杆、高负债、高周转”的发展模式已不可持续，房企亟须探索出更健康、更高质量、更可持续的发展模式。

在此背景下，2022年6月28日，由广东省房地产行业协会、中指研究院成立的广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2022广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。

研究报告指出，新形势下，房地产企业应增强风险意识，强化经营管理水平，实现企业高质量的发展。

中指控股董事长莫天全表示，面对需求收缩、供给冲击、预期转弱三大难题，作为我国支柱产业的房地产业，其平稳发展至关重要，对于稳增长、稳就业、扩大内需具有重要意义。

房地产将走出“微笑曲线”

2021年上半年，广东房地产市场稳中向上，市场成交旺盛带动土地市场热度维持高位，房企拿地热情高涨，特别是大湾区内的广州、深圳、东莞、佛山、惠州、珠海等城市，房企积极争夺优质地块，多宗地块以高溢价率成交或触发摇号条件成交。

然而下半年开始，随着疫情冲击、调控压力的显现，房地产行业进入重新洗牌和格局重塑的阶段，民营企业与国企的布局开始逐渐分化。

密集调控下市场调整压力增加，房地产金融审慎管理效果持续显现，叠加重点城市集中供地严查购地自有资金来源等，部分民营房企资金面出现紧张，拿地热情退却，观望情绪渐浓。

与此同时，央企、国企凭借较强的经营稳定性以及充足的现金流，成为托底土地市场的“定海神针”，国资背景的房企也顺势摘下多宗性价比高的优质地块，成功实现“抄底”。

随着行业进入缩表出清阶段，“唯规模论”也已不再适用，百强房企更加强调财务安全与经营稳健。百强企业继续主动调整债务规模及结构，有息债务增速进一步放缓。截至2021年末，在已公布年报的省百强42家上市房企中，22家上市房企“三道红线”为绿档，国资背景的9家，民企13家。

在目前行业调整期且伴随部分房企风险事件的持续发酵，财务稳健及拥有优质信用背书的企业更易受投资者和消费者的青睐，进一步转化成促进销售增长的强大势能。

图：广东省百强上市房企2021年底“三道红线”分档情况

数据来源：房企年报

广东省房协会长王韶表示，随着新冠肺炎疫情的有效控制、社会经济增长的恢复，以及房地产宏观政策的日益优化，房地产市场将逐步走出低谷，并进一步发挥其支柱性产业的作用。

广东省房协党支部书记、副会长兼秘书长常可也表示，研究通过建立科学严谨的指标体系和分析模型，摒弃以往“只看销售”的单一指标评价企业实力，创新性地建立了以销售额、销售面积、土地储备、持有经营、城市更新、可持续发展等指标，形成了体现广东房地产行业特色的企业综合竞争力研究体系。

他认为，该研究有助于让更多的房地产企业在未来的市场竞争中更好地把握机遇、应对挑战；让更多的房地产上下游企业加强交流、促进合作；让更多的媒体和传播平台，深化对行业和企业的了解，树立行业正面形象。

稳健投资才能实现“高质量发展”

根据发布的研究报告显示，随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰阶段，龙头房企凭借自身综合竞争力和资源优势形成了较强的规模壁垒，市场份额不断集中，TOP100房企总销售额超1.8万亿元，占广东省全年商品房销售额的82%，比重较2020年小幅下降2.3个百分点，但TOP10房企销售额占全省市场份额高达38.6%，较去年上升2.4个百分点，龙头企业优势有所扩大。

从主要城市销售占比来看，龙头房企聚焦核心城市群，粤港澳大湾区中的广佛都市圈、深莞都市圈贡献销售额比例较高，多以广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海等城市为布局重点。

外来龙头房企广佛市场贡献销售收入比例比本土房企更高，研报指出，这是由于广州、佛山土地供应量相对充足，且市场需求量较大，市场活跃度较高，成为较多外来房企入驻广东省的首选城市。

值得注意的是，从2021年龙头房企拿地城市数来看，房企“聚焦发展”特点开始显现，仅碧桂园和保利发展两家房企在10个以上城市成功拿地，其余房企拿地城市数均在个位数。这反映出龙头房企在去年的城市布局以稳为主，提高投资的确定性。

2022年，市场仍处于调整期中，预计多数房企仍维持相对稳健的市场布局，先稳住已进驻城市的基本盘，谨慎投资。

值得一提的是，研报还指出，2021年以来，“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的行业基调保持不变，房地产贷款集中管理制度严格落实，降负债、降杠杆、加速回款成为房企经营的主旋律。

在此背景下，百强企业不再唯规模论，唯有在保证财务安全性和经营稳健性的基础上，才能行稳致远。

展望下半年，随着政策端、融资端对房地产市场的支持政策不断落实，市场将逐步走出调整期，购房者市场信心开始修复。

百强房企应积极把握政策窗口期，加大线上线下营销力度，提升精细化管理水平，促进回款，稳健经营，实现高质量发展。

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