物流资产投资运营：资本奔腾

后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。

为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。

以下为《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》之物流资产投资运营篇：

观点指数 2022年初，受疫情影响，线下零售业经营受到影响，社会消费品零售总额下滑，导致物流仓储业景气也受到波及。

一季度，全国主要地区仓储空置率均环比有所上升，但华东地区率先回暖，空置率较年初有所下降。从企业层面来看，物流资产主要位于长三角的宝湾物流，一季度资本性支出环比有所上升，而普洛斯等企业的资本支出环比下降，这也佐证了长三角地区物流仓储业在逐步回暖。

上半年，多只物流基金设立，颇有准备粮草抄底的迹象。

普洛斯设立最大物流私募基金"普洛斯中国收益基金V"，管理规模为50亿美元，其中一个投资领域就是接手"普洛斯物流基金I"旗下资产，使得后者可以完全退出。

同时，华平投资也促成亚洲较大规模的新经济基金"华平亚洲地产基金"以及东久新宜新经济投资开发平台（主要涉及物流、产业）的设立。

普洛斯中国和华平投资的一系列资本运作，为物流仓储行业带来了较大的资金增量，提高了物流资产开发建设、流通以及退出的流动性。

投资方面，资金方对物流智慧信息化科技以及成熟的物流物业或二手地皮较为青睐。据不完全统计，上半年对智慧物流项目的投资总额超过70亿元人民币。而主要的物流资产交易规模超过了120亿元人民币，且资产标的基本位于长三角地区，这表明物流仓储投资运营企业在华东地区仓储业回暖之际积极抄底。

在盘活存量资产方面，在港的两只REITs在上半年均有物流资产置入，而内地落地推出REIT扩募机制，将有利于12只内地REITs（其中两只为物流仓储REITs）获取新的资金进行物流资产收购。

据统计局数据，2022年3月社会消费品零售总额同比下降3.5%，4月同比下降11.1%，5月同比下降6.7%，这意味着线下零售业大受冲击，对仓储业造成不利影响。

与之不同的是，网上零售业在逐步增长，今年2月份网上零售额同比增长10.2%，3月份同比增长6.6%，4和5月份分别为3.3%和2.9%。虽然增长幅度缩小，但整体来讲，对仓储业有一定利好。

若单看仓储指数，上半年的物流景气在逐渐回暖。中国物流与采购联合会与中储发展股份有限公司联合调查的中国仓储指数显示，2022年5月份为50.2%，在荣枯线之上，较上月上升3.7个百分点。

分指标来看，5月份，业务量指数为53.0%，较上月回升10.4个百分点。5月份，收费价格指数为51.5%，较上月回升2.0个百分点。从数据来看，仓储业的业务量在回暖，收费价格指数的上升，也从一定程度上表明仓储业务需求在上升。

不过回暖过程中也出现了较大的区域分化。据戴德梁行数据，2022年第一季度大部分地区的空置率较2021年第四季度有所上升，只有华东地区的空置率在下降，一定程度上也意味着2022年上半年华东地区的仓储业率先回暖。

从样本企业的数据来看，也可以印证上述现象。

可以看到，2022年一季度，普洛斯中国、宝湾物流、宇培的营收比2021年第四季度单季均有所下降。而衡量再投资支出的资本性支出，除了宝湾物流外，其他企业均环比有所下降。

宝湾物流在全国的51个项目中，有24个项目位于华东地区，意味着华东地区回暖背景下，宝湾物流提前加大了再投资。

与前者不同的是，受农业、医药生物等行业需求上升影响，冷链发展突出的万纬物流一季度动作也颇为积极，新获取1个项目，新开业9个项目，营收也同比增长39%。

仓储业的蓬勃发展，离不开政策的大力支持。

5月10日，财政部和商务部联合发文《关于进一步促进冷链物流发展的通知》，决定以促进农产品冷链物流发展为重点，支持加快农产品供应链体系建设。政策支持的方向有：增强农产品批发市场冷链流通能力；完善农产品零售终端冷链环境等。

同月31日，国务院发布关于印发扎实稳住经济一揽子政策措施的通知。其中提到，2022年中央财政将安排资金50亿元，支持全国性重点枢纽城市，提升货物集散、仓储、中转运输、应急保障能力，降低综合货运成本。这将有助于缓解因疫情物流成本急剧上升的中小物流企业的压力。

另外，中央财政将安排约25亿元支持加快农产品供应链体系建设，约38亿元支持实施县域商业建设行动。这对畅通农产品物流流通，激活县域物流体量具有一定的促进作用。

同时，国务院强调，加快1000亿元交通物流专项再贷款政策落地，支持交通物流等企业融资，加大结构性货币政策工具对稳定供应链的支持。货币政策的精准放量，有利于物流企业及时获得经营生产所需的资金，保障物流企业的稳定运行。

就在华东地区仓储业回暖之际，上半年有多只重要基金成立，主要投向以物流为代表的新经济领域。

1月21日，普洛斯宣布设立越南物流开发基金一期"GLPVDPI"，总规模为11亿美元，获APG资管和宏利金融等众多机构认购。该基金专注于越南大河内和大胡志明地区的现代化绿色物流基础设施，目前已投资开发6处园区，总占地面积约90万平方米。

随着越南中产规模扩大，消费需求强劲，电子商务发展迅速，该基金将从越南的物流市场分得一杯羹。

而普洛斯目前最大规模的基金于7月份成立，该基金为普洛斯中国收益基金V，管理规模为50亿美元，友邦保险和安联保险是投资人之一。上述基金将投资普洛斯的美元物流基金--普洛斯物流基金I旗下的资产，该基金于2013年成立，获得全球主要机构投资人15亿美元出资，专注于投资开发现代物流基础设施，在中国27个核心物流枢纽创建了54处高标准现代物流设施，总面积超过500万平方米。

普洛斯中国收益基金V的设立，标志着普洛斯物流基金I已全面退出。基金份额转让是常见的基金退出方式，而在未来，仓储REITs将得到迅猛发展，这也给普洛斯物流基金提供了另一个退出渠道。

普洛斯旗下另一只基金积极与同行开展合作，利用对方优势进行物流仓储的投资。3月10日，中集集团与隐山资本（为普洛斯旗下股权基金）、上港集团签署战略投资协议，共同增资中集世联达物流科技股份有限公司。

中集集团是世界领先的物流装备和能源装备供应商，主要业务有集装箱、道路运输车辆、能源化工及食品装备、海洋工程、重型卡车、物流服务、空港设备等。若与普洛斯展开合作，有望在利用自身物流设备优势在仓储业进行差异化竞争。

而物流行业另一大投资机构华平投资，也在2021年末成立了"华平亚洲地产基金"，募资总额达28亿美元（178亿人民币）。基金将重点关注以物流地产、数据中心、高科技产业园区、生命科学园区和集中式公寓为代表的"新经济地产"领域。此外，还将投资于城市更新和特殊机会项目。

年初，华平投资继续跟投，与高瓴资本和一家全球领先的投资机构共同完成对京东产发8亿美元B轮融资，此次融资较A轮融资的7亿美元多出1亿美元。

而"华平系"东久中国和新宜中国于2021年12月16日联合宣布，两家公司完成合并交易，并通过引入战略投资者募集资金超过15亿美元，投资者包括瑞士合众集团、行健资本、红杉资本、CPE源峰及D1CapitalPartners等，现有股东华平投资和创始人亦共同参与此轮融资。两者的合并，有利于减少公共资源的投资，从而减少部分固定成本，发挥出1+1大于2的效应。

东久和新宜的合作，吸引来了各路资本。北京朗姿韩亚资产管理有限公司联合韩亚金融集团，共同投资东久新宜高标准物流设施，项目总规模约10亿人民币。

另外，东久新宜在产城合作方面也有一定的涉及。3月昆山创控集团与东久新宜、中联基金合作设立专注于产业园区基础设施的不动产投资基金，总规模50亿元人民币，首期20亿元人民币，助力提升昆山市产业基础设施的建设运营水平。

可以看到，华平投资的一系列资本运作，为物流仓储行业带来了较大的资金增量，对物流仓储的开发建设、流通以及退出均增加了流动性。

物流仓储业稳定持续的收益率，也大大吸引了险资的注意力。1月，国寿资本携手物流企业乐歌集团发起设立总规模近30亿元的股权投资基金，国寿投资公司担任基金管理人。该基金关注现代高标仓投资机会，主要聚焦于长三角经济和粤港澳大湾区的核心城市以及周边的卫星城。

从上述新设立基金的情况大致可以了解到，物流投资的赛道粮草充裕，而在这条赛道的投资主要聚焦于智能物流以及大宗交易。

据普华永道发布的数据显示，2021年物流并购交易数量较上年增长38%，达到190宗，连续3年实现正增长；交易金额较上年大幅上升1.58倍，达到2247亿元。行业并购整合步伐加快，综合物流和物流智能信息化成为最受关注的领域。

2022年，上述两个领域同样是热度较高的赛道。据观点指数不完全统计，2022年上半年共有15起重要的智慧物流投资，单个项目投资金额基本在1亿元以上，总投资规模超过70亿元，投资方主要有普洛斯、平安资本、顺丰产业基金、蓝驰创投、广汽集团等，包含了主要的物流企业或基金，以及汽车企业或风投。投资领域主要集中在无人驾驶、网络端、终端信息平台以及终端硬件。

可以看到，在智慧物流的投资方面，物联网、无人驾驶以及自动化是较为重点的投资方向。

除了智慧物流以外，物流资产开发建设和交易仍是资本扎堆的领域。

6月7日，普洛斯、京东等11家物流头部企业与北京平谷区签署项目投资协议，将在马坊、马昌营、夏各庄三镇建设11个项目，总金额达304亿元。此次签约的11个项目，包括医疗器械仓储物流中心和智慧城市物流谷等，涵盖农副产品、医疗医药、汽车后市场、电子电器、智能制造、数字农业等诸多领域。这些项目分布于上述三个镇，总占地面积约2900亩。

类似的政企合作项目还有，如在石家庄市藁城区举行的2022年一季度集中签约项目中，包含了宇培冷链物流仓储二期项目。该项目总投资4亿元，占地100亩，新建设高标准双层库房2个，总建筑面积7.25万平方米。

这是地方响应国家号召，建设物流枢纽城市而发起的物流项目投资集中签约活动。这种集群的方式，有利于物流企业之间的协同交流和合作，扩大其业务合作范围。

由于物流仓储的开发建设需要的周期较长，风险高，所以成熟的物流资产交易仍是物流企业获取资产的重要方式。上半年主要的物流资产买家有ESR、京东集团、新创建集团和摩根士丹利房地产。

其中，ESR宣布在中国市场收购11个已竣工的物流及工业资产，位置集中在上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区的主要城市。而京东集团宣布收购的德邦，在全国各地拥有140个仓库。

新创建集团收购的资产包括5个已竣工项目、1个在建项目和一幅待开发的地皮。

上半年，在香港上市的REITs进行了一些物流资产交易活动。

5月12日，领展宣布斥资9.47亿元向东百集团收购位于嘉兴和常熟的3个仓储物流园。至此，领展将拥有4个处于运营状态的物流园，这是其由商办和零售物业进入物流仓储领域的一大步。

新收购的嘉兴和常熟物流园的回报率均高于之前已拥有的东莞和佛山物流项目。所以，此项收购将提升整体的物流收益。

摩根士丹利房地产收购的资产包位于南通、太仓、苏州和嘉兴。其中位于南通与苏州的两处物流资产已处于运营状态，而太仓与嘉兴的两处资产则还处于在建状态，由于处于最后完工阶段，该项目已经完成部分租户的租赁意向签约。

观察上述交易的物流资产，可以看到基本处于华东或长三角地区，这也是上半年仓储物流业率先回暖的地区。这些物流资产的买家，在行业转折的节点上大量收购资产，有助于获得较为丰厚的回报。

另外一只物流仓储REIT顺丰房托，于6月6日与顺丰控股下属运营物流仓储子公司顺丰丰泰签订合约，前者将购入后者所持有的长沙物业的全部股权，该次交易总金额约为人民币4.93亿元。

该物业的项目公司总资产为5.4亿元，净资产为-0.29亿元，2022年前5个月净利为0.047亿元。据此计算得出，该项目公司的年化收益率约为2.08%，低于顺丰房托整体的收益率2.65%。预计该交易会拉低顺丰房托的整体收益。

在内地上市的两只物流仓储REIT表现可圈可点。中金普洛斯REIT和盐田港仓储REIT在2022年一季度的年化分派率分别为5.22%和6.16%。出租率方面，分别为98.33%和99%。

不过此前内地的REIT并不像香港一样，可以发行新基金单位获取资金并购新的物流资产。不过今年有相关的扩募政策落地。

7月13日，国家发展改革委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产。其中提到，新购入项目的不动产评估净值根据项目实际情况合理确定，不再参照首次发行时原则上不低于10亿元的相关要求执行。

降低购入的不动产净值要求，有利于上市REITs根据自身实际情况购入合适的资产，提高资金使用效率。有利于实现投融资良性循环，盘活存量资产，扩大有效投资。

具体而言，内地物流仓储REIT可利用扩募机制募集资金进行新物流资产的收购，对私募物流基金而言，退出的机会增加了，对投资者来说，有利于分散资产组合风险，降低投资风险。

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