拓宽试点类型、调整项目要求 证监会、发改委力推REITs常态化发行 实现高质量扩容

    本报记者 吴晓璐

    3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《通知》），进一步推进REITs常态化发行工作。同日，国家发改委发布通知，从六方面进一步提升REITs项目申报推荐质量和效率，促进基础设施REITs市场平稳健康发展。

    接受采访的专家表示，两部门发文意义重大，拓宽项目试点类型、调整项目要求，将有力推进REITs常态化发行，推动REITs市场质的有效提升和量的合理增长。

    助力扩内需

    盘活消费基础设施存量资产

    此次《通知》最大的亮点在于，将消费基础设施资产纳入REITs试点范围。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。

    专家认为，支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs，有助于盘活消费基础设施存量资产，助力增强消费的基础作用。

    中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻，将消费基础设施资产纳入REITs试点范围，有助于引入社会资本参与线下消费场景投资，通过打造消费者喜爱的线下消费空间增加居民消费。

    中指研究院企业研究总监刘水在接受《证券日报》记者采访时亦表示，支持消费基础设施发行REITs，有利于扩大内需，发挥消费的基础性作用，利于宏观经济稳定增长。

    目前，我国已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。对于REITs市场而言，随着消费基础设施资产纳入，将进一步丰富REITs底层资产类型，为REITs市场扩容注入新动能。

    明明表示，“发行上市新类型REITs可以丰富投资者可投标的，对REITs行稳致远起到积极作用。”

    刘水表示，一方面监管部门扩大了REITs标的资产领域，丰富了标的资产；另一方面这也标志着REITs发行从试点进入常态化发展阶段，对于降低企业杠杆率、盘活存量资产、扩大有效投资、增加投资渠道均有重要意义。

    此外，《通知》对商品住宅地产作出了明确限制。“此前，在推进保障性租赁住房REITs试点时，通过发文的方式，对发起主体、回收资金用途等方面构建了有效隔离机制。此次推进试点也严格落实发起主体、回收资金用途等隔离机制有关要求，切实落实‘房住不炒’精神。”接近监管层人士告诉《证券日报》记者。

    平衡投融资

    推动更多项目发行上市

    此次，证监会和发改委还分类调整项目收益率和资产规模要求。对于特许经营权类项目，明确要求内部收益率（IRR）不低于5%；对于产权类项目，将分派率要求从4%降低到不低于3.8%。

    据上述接近监管层人士介绍，REITs试点初期，证监会坚持高标准、稳起步，明确了适当的基础设施项目收益率和资产规模要求，在项目筛选推荐环节，相关规则中明确“基础设施项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”；在发行环节，要求以发行价格计算的分派率原则上在4%以上。

    “试点启动以来，随着市场利率中枢的下行，上述分派率要求一定程度上影响REITs市场的价格发现功能和企业参与积极性，同时也不太契合特许经营权类项目的收益特征。”上述接近监管层人士表示，为进一步优化价格发现功能，提升发起人的参与意愿，增加合格资产规模，同时平衡好投融资两端利益、兼顾市场各方需求，此次《通知》明确，对于产权类项目，拟将分派率要求整体微调为3.8%；对于特许经营权类项目，拟明确使用IRR作为准入标准，要求IRR原则上不得低手5%。

    明明表示，对于特许经营权REITs而言，由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零，原资产和新购入资产在运营年数上的差异，或影响分派收益率的大小，因此通过IRR这一指标对该类型REITs的收益进行衡量具有现实意义。综合来看，项目收益率要求的微调既有助于推动更多资产满足申报条件，同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。

    此外，为鼓励更多保障性租赁住房REITs项目发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”，同步适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求，明确首次发行保障性租赁住房REITs项目，当期目标不动产评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

    “由于各地保障性租赁住房项目的总体规模偏小，将当期目标不动产评估净值门槛下调至8亿元，有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求。”明明表示，而对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍，也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力，上市之后通过扩募的方式既能够进一步扩大项目总规模，还有助于盘活存量资产，促进保障性租赁住房有效投资。

    刘水亦表示，调整后有助于降低保障性租赁住房REITs发行门槛，鼓励更多机构发行，促进保障性租赁住房良性经营和发展。

    增强可预期性

    提高申报推荐效率

    此外，本次发改委优化项目推荐流程，将在5个工作日内做出受理或不予受理反馈，在项目正式受理3个月内完成项目推荐；证监会进一步优化审核注册流程。

    “按照优化推荐程序、明确时限要求、增强可预期性的有关要求，证监会会同国家发展改革委推出提高申报推荐效率的系列举措，进一步完善审核注册机制，优化审核注册流程，同时明确大类资产准入等标准。”上述接近监管人士表示。

    明明表示，此次证监会和发改委发文，对REITs发行的全生命周期都作了指导和要求，包括注重项目前期培育、规范申报推荐流程、发挥各参与主体作用、加强回收资金运用监管和项目运营管理。

    “这将有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持，进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。”明明说。

    刘水表示，完善项目推荐流程、审核注册机制等，有利于发行主体及中介机构等改善经营，进行相关准备活动，有利于提高发行效率，是推进REITs常态化发行的内在要求，将有助于推动REITs市场快速健康发展。

    《通知》还注重加强市场体系建设，提出推动扩募发行常态化；扩大市场参与主体范围，支持优质保险资产管理公司等资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs。

    此外，《通知》提出，加强二级市场建设，适时推出REITs实时指数等。

    据上述接近监管层人士介绍，首批扩募项目近期有望落地。