债市启明丨美国房地产市场的回暖可持续吗？

▍近期美国已获批准和已开工新建私人住宅数量出现反弹，住房销售数量回升，全美房价环比呈企稳回升态势。

供给不足和需求回暖是近期美国房地产市场出现复苏迹象的主要原因。供给方面，目前美国新房供给紧缺，成屋库存增长有限，房地产市场整体供给不足。需求方面，利率企稳，财务状况较好的刚需购房者或已接受了6%-7%的新常态利率区间，市场整体购房需求持续回暖，推动房价环比增速出现企稳回升趋势，也推动了开发商进一步提升建设力度。

▍短期库存紧张对美国房地产回暖的推动或继续，但中长期房地产回暖的持续性存疑，且当前回暖迹象也并不能排除美国经济衰退的可能性。

当前高利率背景下，房主售房意愿普遍不强，新建住房竣工也仍需等待一段时间，预计短期库存紧张局面较难明显缓解。但已开工新建住宅数据自身波动性较强，中西部及南部地区住宅重建工作对房地产推动作用也难以持续。同时，历史上也存在高利率背景下随着房价环比增速止跌转正，开工和销售数据在经济衰退前阶段性反弹的现象，因此年初以来相关数据反弹并不一定指向房地产市场就此开始复苏。

▍高利率下居民住房购买能力有限，住房需求或较难在中长期持续上升。

尽管当前美国居民家庭杠杆压力较低，但在持续高利率的背景下，预计居民住房购买能力将继续被抑制。并且中长期而言，竣工房库存量上升或对新房价格造成下行压力，预计未来住房需求在中长期持续抬升的可能性不高。此外，在信贷紧缩背景下，资金紧张或将限制严重依赖贷款的建筑商未来开展房地产开发建设活动。

▍但预计未来美国住房抵押贷款发生大规模违约的可能性较低。

当前美国居民资产负债表状况相对较好，尽管房价在当前高利率环境下承压，但多数贷款人的贷款价值比仍处在80%的安全线以下，房地产贷款违约风险较低。由于家庭资产负债表较为健康、劳动力市场短期存在韧性、住房抵押借款人信用资质较好，因而预计此轮住宅抵押贷款发生大规模违约潮的风险较低。

▍整体而言，当前美国房地产市场降温节奏不及预期，美国经济增长或继续保持韧性，需警惕下半年美联储再次加息的可能性。

当前美国居民资产负债表良好，购房需求有所回升，叠加房地产市场供给不足的影响，美国房地产市场出现反弹迹象。我们认为，年内租金价格降温对于美国通胀下降的推动作用或将有限，住宅投资对美国GDP增长的拖累短期将有所减弱，短期美国经济增长或仍具韧性。同时，下半年高基数效应消失后，整体CPI降幅或将有限，在劳动力保持较强劲增长以及租金价格降幅有限的背景下，核心CPI下降斜率或不及预期。鲍威尔听证会发言较议息会议新闻发布会更具鹰派色彩，其表示如果美国经济表现与预期大致相符，则再加息两次是合理的。因而，需警惕美联储再度加息的可能性。当前10年期美债利率对于加息以及降息预期的调整较为充分，短期美债利率或震荡运行。

▍此外，虽然当前美国经济仍具有韧性，但从领先指标来看，美国经济前景仍不容乐观。

近几个月世界大型企业联合会公布的美国领先经济指数下滑加快，当前美国ISM制造业PMI继续徘徊在历史低位，ISM非制造业PMI也已快速回落至枯荣线附近。此外，虽然消费者信心自去年下半年开始有所反弹，但仍处于历史低位水平，零售销售额环比增速也仍保持在0水平附近。因而虽然短期美国经济仍存韧性，但未来美国经济衰退风险仍不容忽视。