从“旁观者”变“参与者” 上海全面实行业主房屋质量预看房制度

　　5月16日起，《上海市住宅工程业主房屋质量预看房管理办法》(以下简称《管理办法》)正式实施，全面实行“业主房屋质量预看房”(以下简称“质量预看房”)制度，在住宅项目竣工验收前要求建设单位组织业主提前看房。

　　新增质量预看房四大前提条件

　　质量预看房是指在住宅工程分户验收后，由建设单位组织预购房或预选房的业主查看所购或所选房屋的质量情况，并在工程竣工验收前对业主提出房屋质量问题完成整改的制度。该制度面向已完成住宅预售合同备案的房屋产权购买人或已签订动迁分配协议并完成图纸选房的产权类保障房安置对象；质量预看房查看的房屋质量问题，是指房屋建筑工程质量不符合国家、地方住宅工程施工质量验收标准以及设计文件要求。

　　2022年1月，市住建委结合“我为群众办实事”活动，试行推出“业主房屋质量预看房”制度，在住宅项目竣工验收前要求建设单位组织业主提前看房。制度试行之前，看房日即收房日，房屋质量若存在瑕疵，业主往往陷入“投诉难、整改难”的困境。通过“质量预看房”，业主在房屋建造过程中由原来的“旁观者”变为“参与者”，使房屋质量问题尽可能多地在竣工验收前得到发现和整改，从而减少房屋交付验收环节存在的质量问题，使业主安心收房。

　　针对个别建设单位在未完成准备工作的情况下组织质量预看房、以“工地开放日”代替质量预看房等乱象，《管理办法》在第四条中新增开展质量预看房的前提条件：已按照施工图纸及施工合同要求完成全部施工内容，具备通水通电条件；已按照《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》要求，完成住宅工程分户验收，且质量问题已整改完成，并在户内醒目位置张贴《上海市住宅工程质量分户验收表(户内)》；已按要求编制《质量预看房工作方案》，并提前一周向工程受监的监督机构报备；现场不存在影响业主看房安全的危险因素。

　　业主预看房主要看什么？

　　为细化质量预看房的查看内容，《管理办法》第五条中明确质量预看房查看的范围为业主所购或所选住宅套内及所在建筑公共部位的质量情况，并以附件形式详细列出了查看的项目。

　　非全装修房，主要查看户内的建筑尺寸，墙面、顶棚、地面观感质量，开关、插座的位置，配电箱安装质量，烟道、通风道、墙面空调孔洞留置情况等内容；全装修房，主要查看户内的室内木门及木质隔断安装质量，外门窗的安装质量及防渗漏情况，厨房卫生间墙面、地面防渗漏情况，卫生洁具、淋浴间隔断、卫浴配件安装质量等内容；公共部位，主要查看屋面防水质量、地下室防渗漏情况、外墙防渗漏及开裂情况，公共楼道消防管道的安装质量及地面观感质量，电梯运行状况等内容。

　　《管理办法》要求，对于房屋质量问题，建设单位应落实整改。对于超出质量预看房查看范围的非房屋质量问题(如涉及规划、销售、绿化、交通及车位、虚假宣传等)，或超出国家和本市有关工程建设标准、设计文件、购房合同的诉求，建设单位应积极与业主协商，协商不能达成一致的，按购房合同约定的争议解决途径处理。

　　当户数不足200户时，预看房时间不少于3日，其中至少包括一个非工作日；当户数在200户与500户之间时，预看房时间不少于5日，其中至少包括两个非工作日；当户数大于500户时，预看房时间不少于7日，其中至少包括两个非工作日。当业主确实无法在告知时间到场看房的，应允许业主在质量预看房周期内进行一次看房时间调整。业主逾期未参与质量预看房的，建设单位应做好书面记录。

　　值得一提的是，业主因自身原因无法到场看房的，可委托他人实施，并提供书面委托证明；业主有需求的，可由其他人员陪同看房，每户看房人员不超过3人；当业主确实无法在告知时间到场看房的，应允许业主在质量预看房周期内进行一次看房时间调整。业主逾期未参与质量预看房的，建设单位应做好书面记录。

　　质量预看房不代替交付验收环节

　　《管理办法》第九条明确了质量预看房不代替现有的住宅交付验收环节。业主查验发现的房屋质量问题需要当场反馈，由陪同人员记录于《上海市住宅工程业主房屋质量预看房查看质量问题处置情况记录表》，双方当场签字确认。对于质量预看房中所出现的质量问题，建设单位、设计单位、施工单位、监理单位需要协作整改。

　　对于未组织或未按规定组织质量预看房的建设单位，监督机构应责令整改；造成负面舆情或群体性事件的，监督机构应将其违规行为及时通报，并按照相关规定取消评优资格。房屋行政管理部门应当按照《上海市建设工程建设单位首要质量责任管理规定》等文件规定，对违规建设单位及其控股企业法人股东进行处理，其中包括采取房屋建设与销售联动管理措施。

　　住宅工程建设单位在质量预看房过程中有弄虚作假、隐瞒相关事实或对于存在的质量问题整改不力等行为，将被纳入不良行为记录，予以记分处理。情节严重的，依法予以处罚。

　　记者杨玉红