去库存保交房需破解三大挑战

　　王东京

　　最近政府出台多项房地产新政，聚焦两大目标：消化房产存量与保交房。据有关权威人士解释，消化房产存量，主要也是为了保交房。具体思路是：地方政府以合理价格收购部分商品房，然后用作保障性住房。目前，保障性住房“以购代建”无疑是“去库存”的明智之选。

　　商品房去库存，当然需有配套政策协助。近日，央行宣布拟推出四大举措：设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方政府(国企)收购库存商品房；降低住房贷款最低首付比例，将首套和二套房首付分别调整为不低于15%和25%；取消住房贷款利率政策下限；下调住房公积金贷款利率0.25个百分点。

　　自然资源部也同时表示，拟出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的相关政策措施：支持地方政府按照“以需定购”的原则，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置住宅用地存量。显然，此举是为了帮助房地产企业疏解在建项目资金困难，促其“保交房”，防止出现大面积烂尾风险。

　　毫无疑问，若以上政策落地实施，无论对商品房去库存还是对房地产企业保交房，皆会产生积极效果。可思之再三，我认为有三个操作层面的挑战仍需研究。未雨绸缪，不妨先把问题提出来，权当笔者杞人忧天吧。

　　第一大挑战：地方政府收购存量商品房的次序怎样决定？众所周知，时下各地的商品房库存，既有国企的，也有民企的，那么地方政府应先收购谁的？若政府委托国企收购，近水楼台，国企肯定会先将自己的存量置换出去；要是规定先收购民企的，而民企可能不止一家，其先后顺序又该如何选择呢？

　　打开窗户说亮话，笔者提出此问题，其实是担心收购过程中可能出现寻租行为。目前一些房企面临过度库存问题，若政府为其排忧解难，谁也不会错过这种千载难逢的机会。凭经验说，在僧多粥少的情况下，可能会有人去游说甚至围猎相关负责人。这并非危言耸听，有前车之鉴。

　　第二大挑战：地方政府收购商品房的价格怎样决定？相关部门负责人表态：支持地方政府以“合理价格”收购部分商品房。何为合理价格？人们站位不同，理解也会各有不同。而从经济学的角度讲，所谓合理价格，是指买卖双方自由交换的价格。换句话说，但凡不存在强买强卖的自由交换，皆为等价交换。

　　当下商品房之所以出现过度库存，表面上看，是市场需求不足。但往深处想，其实是房价过高。按照供求原理，某种商品要在市场出清，价格必须由供求双方决定。而在供过于求的状态下，价格不能由卖方(成本)决定，相反要由买方决定。卖方的出价若买方不接受，商品卖不出，当然只能增加库存。

　　然而当前的现实是，商品房供给价格大大高于需求价格。对此地方政府应如何处理？若按卖方价格收购，市场不会有需求，企业库存将转换为政府库存，政府不可能做这种赔本买卖，而且也赔不起；若按买方价格收购，企业可自己销售，也用不着政府转手。可见，政府收购价需在买方与卖方间找平衡，存在一定的交易成本。

　　第三大挑战：地方政府怎样“保交房”？有学者说，政府收购部分库存房后，房企便有资金投资在建项目，有利于保交房。这样讲理论上虽没错，可实际情况却复杂得多。据我所知，目前一些房企不仅面临需求不足的困扰，同时也背负着债务压力。即便能收回部分资金，谁能保证他们不先还债而投资在建项目呢？

　　换位思考，假如你是开发商，你会怎么做？有数据测算：截至2023年底，我国已有普通商品住宅约231亿平方米，别墅与商业公寓约7.15亿平方米，商品房总计约2.38亿套，若按每套住5人计算，可供12亿人居住，而城镇人口为9亿左右，由此看，商品房供给已经较为饱和，假如我是开发商，一定会选择先还银行贷款，或者去投资其他市场前景更好的项目。

　　问题就在这里，如果开发商都做这样的选择，政府保交房的努力不就前功尽弃了吗？这些天笔者来来回回想，希望能找到破解上面三大挑战的办法。不瞒读者，现在确实有一个办法可以一箭双雕，而且操作也相对简便。当然，这只是笔者的一己之见，不见得真的可行，笔者姑妄言之，读者就姑妄听之吧。

　　笔者的看法是这样：为了保交房，政府决定保障性住房将“以购代建”。既如此，就建议不如直接去接手民企那些在建而无力续建的项目。至少有三大好处：第一，政府接手在建项目而不再建保障房，实际也是去库存；第二，由地方政府(国企)续建，可避免烂尾风险，确保交房；第三，可防止收购过程中可能出现的寻租行为，也绕开了为商品房定价的挑战。

　　需要特别指出的是，让地方政府(国企)接手民企无力续建的项目，并不是购买行为。在经济学看来，在建项目的前期投资为“沉没成本”。一旦停工或即将停工，该项目便不能作为商品转让，成本也无法回收。说得明确些，政府接手这类项目，不必补偿企业前期投资，但土地仍可作为商品出售，故政府应退回土地出让金。

　　保交房事关民生福祉，需要集思广益。笔者把自己的思考写出来，希望能供决策部门参考。