市场首单消费类机构间REITs落地 吾悦广场引领商业地产“活水”新路径

　　上证报中国证券网讯（记者 何昕怡）记者从上交所获悉，“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”于11月28日成功设立，发行规模6.16亿元，是全国首单民营地产上市公司成功发行的持有型不动产ABS，为推动多层次REITs市场建设，盘活存量商业不动产提供了实践案例。

　　满足企业多层次盘活资产需求

　　青浦吾悦广场位于上海市青浦新城核心区域淀山湖大道，建筑面积超12万平方米，涵盖餐饮、零售、生鲜超市、娱乐体验、影城等多种业态，基础资产由吾悦商管进行运营。项目近年来始终保持出租率、销售额等运营指标稳健增长。截至2024年，全国范围内已经布局的吾悦广场达200座，已开业的吾悦广场达173座。

　　据介绍，本项目是全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围，为持有消费类基础资产的存量企业资产盘活开创了新的权益融资渠道。项目设置了扩募机制，并预留与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了有利条件，是房地产企业实现高质量发展的重要途径。

　　企业相关负责人表示：“作为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，经过多年发展，该项目已积累了大量优质经营性物业资产。目前，这些商业物业以持有运营为主，资产周转率和流动性存在进一步提升空间。为此，企业正积极探索包括公募REITs、机构间REITs等工具在内的多层次REITs路径，优化资本结构，释放资产价值，打通资产‘投融管退’闭环，为未来新一轮的战略拓展注入强劲动力。”

　　某投资机构负责人表示：“随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力。对投资者而言，进一步丰富了投资选择，提供了一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利。本项目底层资产为消费类商业项目吾悦广场，项目现金流稳定，具备抗周期特性，是开展机构间REITs的优质资产大类。另外，本项目扩募资产充足，为项目后续运营及扩募提供了有力保障。”

　　市场化询价助力构建REITs市场新生态

　　机构间REITs能够通过市场化价格机制有效激励运营管理能力、提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争，助力畅通经济循环，在“防风险、稳增长”中发挥积极作用。

　　本项目通过市场化询价，成功引入多元化机构投资者群体，实现了产品的精准定价，最终发行规模6.16亿元，获配投资人覆盖保险、银行理财、券商、信托等多种类型，充分体现了上交所提出的“在资产筛选、资产估值、产品定价等方面充分尊重市场投融双方协商结果”的原则。

　　上交所有关负责人表示：“交易所积极开展分类监管，扶优限劣，对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的各REITs项目参与方，将充分发挥全链条综合服务优势，支持其建好REITs平台，培育一批投资者信任、认可的标杆项目，形成‘好项目有好待遇’的REITs市场生态。”

　　本项目在借鉴国内外REITs先进经验的基础上，结合消费类资产特点，全面践行了监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制。在产品的激励约束方面，项目创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，并对运营管理机构设置运营管理费考核，运营管理费与运营管理机构的运营业绩直接挂钩。

　　作为企业的资产运营平台，产品设置了灵活的扩募机制，持续将优质商业资产装入该资产上市平台，促进产品可持续发展。全国范围内136个城市的200座吾悦广场，为项目后续扩募提供了充足的优质资产储备，部分优质资产的扩募工作已准备就绪。

　　同时，本项目建立了多层次信息披露制度，按季度披露投资者关注的出租率、租金单价水平、租金收缴率及运营净收入等关键指标。计划管理人将本着“清晰简明易懂”的原则进行信息披露，提高定期报告的完整性和临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化情况。

　　上交所相关负责人表示，下一步，上交所将稳步推进机构间REITs各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产“入口关”，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展，构建运转高效、风险可控、生态健康的REITs市场体系。