破局而上 韧性生长，新城控股交出“民企担当”的时代答卷

　　告别规模崇拜，新城控股将战略重心转向“主动收缩、聚焦安全”。公司对行业周期的清醒判断：与其盲目扩张，不如守住安全底线。现金流安全、财务安全、公司安全，被确立为经营的最高准则。

　　从“开发商”到“商业运营商”，新城控股的2025年财报印证了战略转型的实质性突破。

　　在3月27日发布的2025年全年业绩公告中，新城控股实现营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元。其中，商业运营总收入继续保持双位数增长，贡献占比持续提升，撑起业绩半壁江山。盈利之外，是公司连续8年实现经营性现金流为正，债务结构持续优化，业务布局稳步调整，转型成效逐步显现。

　　在行业普遍承压的背景下，作为一家民营企业，新城控股凭借“主动调整、聚焦商管”的战略选择，实现了业绩的稳健增长与结构的持续优化。其“住宅+商业”双轮驱动的模式，既为公司赢得了发展韧性，也为公司构筑了穿越周期的护城河，为民营房企转型突围提供了可借鉴的范本。

　　毛利占比升至63%，商业撑起业绩“半壁江山”

　　透过财报数据不难发现，商业板块在新城控股的业绩版图中权重日益增加，行业调整周期里，这一板块的“压舱石”效应愈发凸显。

　　2025年，新城控股新增开业5座吾悦广场，截至报告期末，公司实现全国141个大中城市、207个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达1649.07万平方米。

　　商管业务已撑起新城控股业绩半壁江山，为公司贡献了持续且稳健的收益来源。报告期内，新城控股实现商业运营总收入为140.9亿元，同比增长约10%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性，进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。

　　行业内早已形成共识，商业运营的盈利空间远大于传统开发业务。根据新城控股的年报，公司物业出租及管理毛利率达到70%。

　　得益于在商业运营领域的长期布局与深耕，新城控股2025年物业出租及管理业务实现毛利90.95亿元。这部分毛利在公司整体毛利中的占比，也由上年同期的48%进一步提升至63%，盈利贡献持续增强。

　　值得关注的是，自2021年起，新城控股商业板块的经营性收入已能完全覆盖当期利息支出，且覆盖倍数逐年走高，2025年已达3.94倍。从投入期到收获期，公司商业运营的“护城河”正在持续拓宽。

　　业绩稳健增长的背后，是新城控股在存量时代对商业运营全链路的深度思考与智慧解法。过去一年，公司在“吾悦商管”品牌基础上，深入落地“企业人格及五边形经营理念”，并迭代焕新“吾悦经营五步法”，彰显了从“规模领先”向“品质领航”战略转型的决心。与此同时，“悦链计划”启动，联合全国优质品牌及代理商，构建开放共生的商业生态系统，推动商业运营从“空间运营”迈向“生态协作”。

　　这套方法论的价值，最终体现在一座座吾悦广场的运营成效上。根据财报，2025年，吾悦广场出租率稳定在97.86%的高位，连续多年保持在95%以上；全年客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元（不含车辆销售），同比增长7.18%；会员人数达5497万人，同比增长25.82%。

　　历经14年沉淀，新城控股正以商业进阶之力，筑牢企业长期发展的韧性底盘。

　　财务稳健信用夯实 赢得国内外资本市场青睐

　　商业板块的“压舱石”效应，让新城控股在行业调整期有了更多腾挪空间。而这份来之不易的安全垫，也让公司有能力在财务端作出更主动的选择——缩表、降债、保交付，用行动诠释了示范民营房企的责任担当。

　　自2021年起，新城控股便前瞻性启动主动缩表，将财务安全置于最高优先级。财报显示，截至报告期末，公司融资余额为509.74亿元，同比压降26.76亿元；合联营权益有息负债降至23.85亿元，负债结构持续优化。

　　在房地产开发端，新城控股主动停止拿地、收缩住宅开发规模，将资源聚焦于有回款的销售。2025年，公司实现回款金额212.76亿元，回款率高达110.41%，为现金流安全提供了坚实保障。

　　值得关注的是，在资金用途上，新城控股恪守底线，境内发债资金严格限定于保交楼项目建设及偿还到期债务，绝不用于拿地扩张。2025年，公司交付房源超3.8万套，近三年累计交付量已突破27.8万套，用实际行动践行稳楼市责任。

　　在债务管理方面，新城控股持续保持安全稳健的债务结构，2025年如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，始终维持“零违约”纪录。

　　告别规模崇拜，新城控股将战略重心转向“主动收缩、聚焦安全”。这一转向的背后，是公司对行业周期的清醒判断：与其盲目扩张，不如守住安全底线。现金流安全、财务安全、公司安全，被确立为经营的最高准则。

　　2025年业绩显示，这一转型成效正在兑现。期内，公司营收530.12亿元，归母净利润6.80亿元，整体毛利率27.42%，同比提升7.62个百分点，盈利能力稳步回升。更难得的是，经营性现金流净额14.25亿元，连续8年保持正向流入；现金余额68亿元，净负债率56.97%，远低于行业警戒线，财务底盘扎实稳固。

　　商业亮眼、业绩稳健，新城控股获得了国内外资本市场的一致认可。国际知名投行摩根士丹利宣布上调新城控股评级至“超配”，将目标价提升25%至人民币19.70元。并指出，地产开发业务对新城控股整体业绩的拖累在持续减弱，未来可能会使公司利润显著反弹，预计2027年核心利润有望恢复至人民币26亿元。

　　不仅如此，新城控股还赢得国投证券、华泰证券、申万宏源、中信建设、华创证券、平安证券、东北证券、国泰海通、开源证券、西南证券、银河证券、兴业证券、长江证券、中信建投等20余家券商集体看好并积极推荐，给予公司“推荐”或“买入”评级。

　　创新资产证券化路径 打造代建新势力

　　在融资环境整体偏紧的背景下，新城控股凭借健康的财务状况与良好的信用体系，依然保持了多元畅通的融资渠道，被业内称为“民企融资王”。2025年，公司平均融资成本降至5.44%，同比下降0.48个百分点。

　　境外融资方面，2025年6月，新城控股母公司新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。此后，2025年11月、2026年2月，公司又两次发行境外美元债，合计发行规模约56亿元。

　　境内市场同样动作不断。2025年8月至12月，新城控股成功发行三笔中期票据，共募集资金36.5亿元，成为四家通过中债增担保发债的民营房企之一。三笔票据不仅维持了较低的票面利率，还获得中诚信国际授予的发行人主体与债项双AAA评级。

　　值得一提的是，良好的信用基础，让新城控股在资产证券化领域率先破局。2025年11月，公司成功发行以青浦吾悦广场为底层资产的“吾悦广场机构间REITs”，创下全国消费类机构间REITs、A股民企机构间REITs“双首单”行业纪录。此举有效盘活了存量商业资产，为商业地产“投融管退”构建了全周期管理的新范式，标志着公司向资产运营的深化转型迈出关键一步。

　　2026年3月16日，新城控股在商业不动产REITs领域再获突破。国金资管-吾悦广场机构间REITs2026年首次扩募获得上交所审批通过，预计募资16.25亿元。

　　业内人士表示，手握大体量优质商业资产，新城控股在REITs扩募上具备天然优势。未来，随着更多私募REITs产品平稳落地，公司整体商业资产价值有望被彻底盘活。这一进程，不仅关乎企业自身的战略升级，也为商业地产行业的资产证券化探索提供了实践样本。

　　盘活资产外，新城控股在轻资产领域的布局同样可圈可点。其创新构建的“365全周期服务体系”，为代建业务提供了系统化支撑。截至2025年底，新城建管累计管理项目155个，管理总建筑面积超2600万平方米，业态涵盖住宅、商业、超大规模综合体等。在中指研究院发布的代建企业排行榜中，新城控股位列第八，代建赛道正逐步成为“聚焦经营性业务”战略的重要增长极。

　　“知方向不惧路远”的坚定、“扛重任稳步向前”的执着、“躬身实干勇担使命”的担当——这些骆驼精神的注脚，贯穿了新城控股从商业深耕到轻资产突围的全过程。如今，公司正以商业和建管业务为支点，重构房企生存逻辑：从规模导向到能力导向，让骆驼的脚步走出房企转型的新路。