新城控股2026：能力锚定安全，现金流重估价值

　　 2025年，房地产行业延续深度调整态势，整体呈现量缩价调特征。行业发展重点从规模扩张转向质量提升与模式转型，城市更新、存量资产运营成为重要增长点。3月27日，新城控股发布2025年年报，年报显示，公司期内总营收530.12亿元；归母净利润6.8亿元，扣非归母净利润6.14亿元；毛利率为27.42%，同比提升7.62个百分点，其中房地产开发业务毛利率提升1.31个百分点。商业运营持续发力，总收入达140.9亿元，同比增长10%，占整体营收比重提升至26.57%；物业出租及管理毛利率高达70%。

　　历经33年的稳健发展，新城控股集团已成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团。在2026年3月26日由北京中指信息技术研究院主办的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会”上，新城控股荣膺“2026中国房地产百强企业-综合实力TOP10” 、“2026中国房地产百强企业-融资能力TOP10”等，这些荣誉不仅是对集团综合实力的认可，也印证了其坚持“深耕厚植，守正创新”的前瞻性与有效性。

　　重识“企业健康”新坐标，从“规模竞速”到“品质发展”

　　2025年，全国房地产市场整体延续调整态势。国家统计局数据显示，全年新建商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%，销售额8.4万亿元，同比下降12.6%，投资、新开工和竣工面积同比分别下降17.2%、20.4%、18.1%。由此看出，企业在市场调整阶段普遍采取审慎策略，以“求生存”为根基，再谋划未来发展之路。

　　应对市场调整，新城控股保持清醒的战略定力，其内在的“骆驼精神”——强调耐力、抗压与目标执着——在关键时期提供了清晰的行为指南。公司果断从“规模竞速”的惯性轨道中脱离，切换至“品质发展”的新模式。2025年，新城控股坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张，全年实现商品房销售额192.7亿元。主动收缩的销售规模，是新城控股对过去高杠杆、高周转模式的一种战略性修正，其根本目的，是为修复因市场下行而承压的资产负债表赢得宝贵的喘息空间和时间窗口。这需要极大的勇气来对抗行业惯性、资本市场短期压力以及“掉队”的焦虑，却能为企业的生存与长期健康奠定基础。

　　2025年，新城控股更加专注于“零违约”与“高交付”，确保每一笔债务均如期兑付，以极高的信用自律为企业和行业树立标杆。2025年，新城控股交付超3.8万套，近三年累计交付超27.8万套。在保障交付数量的同时，也十分重视交付质量，每一处细节都是公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。

　　顺应时代要求深入构建新发展模式，“双轮”战略驱动企业韧性发展

　　3月初召开的“两会”和发布的“十五五”《规划》中，均提到要“推进构建房地产发展新模式”，在此背景下，轻重并举已成为房地产企业构建新模式、穿越周期的关键战略方向，专业运营与品质服务成为企业突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。

　　新城控股凭借前瞻性布局的“住宅开发+商业运营”双轮驱动战略，在行业调整期中展现出强大韧性，有效应对了市场变化。其中，商业运营板块表现尤为突出，在由北京中指信息技术研究院主办的“2026中国房地产百强企业研究成果发布会”上，获评“2026中国商业地产百强企业”、“2026中国商业地产运营十强企业”，其作为公司“压舱石”的战略地位进一步凸显。该板块不仅为公司现金流安全提供稳定支撑，更有力地平缓了周期波动，持续优化盈利结构，已成为支撑集团行稳致远的战略基石。

　　根据数据显示，2025年商业百强代表企业经营性物业租金及运营服务收入均值为31.1亿元，同比下降2.1%。与行业收入下降相比，2025年，新城控股商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10.0%，在行业整体调整的背景下保持了增长态势。其表现主要体现在对集团财务结构的支持作用：一方面，物业出租及管理业务具有相对较高的毛利率水平，一定程度上缓解了开发业务毛利率下行的压力，带动公司整体毛利率结构保持稳定。商管业务毛利占公司总体毛利的比重呈上升趋势，反映了公司收入结构中运营性贡献的提升。另一方面，商业所产生的持续性经营收入能够覆盖当期利息支出，为集团提供了较为稳定的内部现金流来源。截至报告期末，全国在营吾悦广场数量为178座，平均出租率维持在97.86%，运营规模与出租率水平在行业中处于前列。

　　专业运营能力构成商业发展的基础，聚焦资产价值与消费体验，并以差异化策略构建行业核心优势。商管业务的快速发展，吾悦商管运营能力密不可分。2025年，新城控股充分把握消费市场结构性机遇，吾悦商管通过推行体系化的 “经营五步法”，围绕空间、内容、品牌、销售、收益等环节建立标准化运营流程，着力提升资产价值与消费体验。同时，创新推出“悦链计划”，尝试构建品牌、代理商与商场之间的协作平台，精准高效整合三方资源，实现质量共生、能力共长，夯实稳健合作基础，共享销售长效增长红利。此外，新城控股在商业运营领域以“客户体验”为中心，发力会员运营，通过各类体验活动与消费者建立情感连接，致力于增强客户黏性与消费体验。报告期内，吾悦广场客流总量达20.01亿人次，同比增长13.31%；总销售额970亿元，同比增长7.18%；截至报告期末，会员人数 5497万人，较2024年末增长25.82%。

　　畅通的多元融资渠道持续提升内生造血能力，构筑安全现金流安全垫

　　当前，可持续的内生造血能力，才是铸就优秀房企流动性安全的根基。这类企业始终将现金流安全置于规模增长之上，坚持以销定产、以收定支的经营逻辑，同时，具备极强的逆周期风险把控能力，摒弃高杠杆粗放扩张模式，上行周期不盲目跟风抢地，下行周期不激进扩张，提前处置非核心资产回笼资金，形成了财务安全、现金流稳定、融资通畅的正向循环。2025年，新城控股即以经营安全为核心，土地投资上不盲目跟进，坚持以销定产、以收定支的经营逻辑。正是由于新城控股清醒的战略定力，2025年，企业实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，扣非归母净利润6.14亿元，在行业多数企业呈现亏损的情况下，成为少数实现盈利的民营房企，同时，新城控股在手现金余额68亿元，净负债率为56.97%，经营性现金流净额为14.25亿元，连续8年为正。未来，新城控股也会保持对土地市场的敏感度，将根据开发市场及自身资金计划进行综合规划。

　　多元通畅的融资渠道可以有效为房企筑牢抗风险防线，强化抗周期韧性，形成优质信用与稳健经营的正向循环，持续加固企业信用护城河。2025年，新城控股凭借金融市场的信任，成功发行近三年来民营房企首单纯信用境外债券，总规模3亿美元；成功挂牌上市以上海青浦吾悦广场为底层资产的全国首单消费类机构间 REITs；成功发行三期中期票据，发行规模分别为10亿元、9亿元、17.5亿元。2026年，新城控股又以常州天宁、南通启东吾悦广场作为底层资产申报发行公募REITs，拟募资16.25亿元，目前已获反馈。2025年，新城控股已如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，截至报告期末融资余额为509.74亿元，同比压降26.76亿元，整体平均融资成本5.44%；合联营权益有息负债降至23.85亿元。畅通且多样的融资渠道，进一步增厚了新城控股的现金安全垫，提升流动性储备对刚性债务与经营支出的覆盖能力，筑牢流动性安全底线。

　　多业态全链条代建体系，奠定成功穿越周期基础

　　当前，房地产下行周期，通过开展服务、运营等多元轻资产业务补充开发主业已经成为房地产企业的主流做法。代建具有高成长、轻资产、高利润率特征，日益受到房地产企业青睐。新城控股主动适应新形势，成立“新城建管”代建品牌，入局代建多年。随着代建业务的持续发力，新城建管的成绩也有有目共睹。2025年，新增签约面积约1061万平方米，在发布的《2025年中国房地产代建企业新签规模排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管累计管理项目约155个，累计管理总建筑面积超2600万平方米，覆盖住宅、商业、超大规模综合体等多元业态。

　　近年来，新城建管创新构建了“365全周期服务体系”，将业务范畴从一次性交付延伸至长期的资产运营，进一步提升服务品质、延伸服务价值，力求为委托方提供更具持续性、全方位的专业服务。代建业务的稳定发展，是对新城控股双轮驱动的成功实践，也是企业在当前环境下抗周期、甚至是未来成功穿越周期的保障之一。

　　2025年，房地产行业延续调整态势，新城控股主动从规模竞争转向品质发展，以“1+3”战略布局聚焦核心区域，实现商品房销售额192.7亿元。公司坚守“零违约、高交付”，累计交付近28万套，并通过“商业运营+地产开发”双轮驱动实现稳健经营。新城控股持续强化现金流安全和融资能力，经营性现金流连续8年为正，并积极探索代建与REITs等轻资产业务，构筑穿越周期的韧性基础。