“骆驼精神”领航，新城控股2025年商业毛利占比超6成，现金流八年正向

　　行业深度调整周期下，民营房企的发展路径还在持续分化。过去一年，新城控股（601155.SH）秉持“骆驼精神”践行稳健发展理念，依托“住宅+商业”双轮驱动模式稳固盈利基础，成为行业内少数连续盈利、拥有长期发展韧性的民营房企标杆。

　　财报显示，2025年，新城控股整体毛利率达27.42%，同比提升7.62个百分点。其中，物业出租及管理业务毛利占总毛利比重从上年同期的47.89%跃升至63%，成为公司抵御行业震荡、穿越周期低谷的核心“压舱石”。同期，公司经营性现金流连续8年保持正向，恪守“零违约”“高交付”的信用准则，以扎实的业绩展现出优质民营房企的抗风险能力与发展韧劲。

　　“2025年，新城控股守住了安全底线、稳住了经营基本盘，商业成为核心压舱石，开发转型初见成效。”新城控股董事长兼总裁王晓松表示，2026年，新城控股将继续坚守“骆驼精神”，以现金流为核心、以商业为基、以建管破局，严控风险、提质增效，全力以赴保障经营安全、兑现股东长期回报。

　　商业板块成核心压舱石

　　2025年，新城控股实现营业收入530.12亿元、归属于上市公司股东的净利润6.80亿元。需要注意的是，这份优异的成绩单来自“内生性增长”：年报显示，在稳健经营的整体基调下，2025年，新城控股同步推进销售交付与商业运营，达成两大业务的协同共进。

　　住宅板块方面，新城控股完成合同销售金额192.7亿元，对应销售面积约253.58万平米，并交付房源超3.8万套，3年（2023年——2025年）累计交付量已突破27.8万套，以规模化交付与高品质产品践行企业社会责任。

　　同期，商业板块凭借规模化布局与精细化运营的双重优势，成为驱动公司业绩增长的核心引擎。报告期内，公司物业出租及管理业务实现营收130.36亿元，同比增长8.37%。从营收结构来看，该业务毛利率高达69.77%，毛利规模达90.95亿元，占公司总毛利的比例由去年同期的47.89%提升至63%，进一步优化了公司整体的盈利结构。

　　作为国内体验式商业运营标杆，吾悦商管全年实现商业运营总收入140.90亿元，同比增长10%，年内新增开业吾悦广场5座，商场销售、营收、客流及会员消费均实现同比上涨。截至2025年末，新城控股已在全国141个城市布局207座吾悦广场，其中178座已开业运营，开业面积达1649.07万平米，整体出租率达97.86%，为现金流稳定提供了坚实保障。

　　财务数据更是印证了商业板块的硬核支撑力。根据财报，公司商业持续性经营收入已连续多年覆盖当期利息支出，2025年该比例攀升至3.94倍，为债务偿还与资金安全保驾护航。而面对商业地产存量时代的发展机遇，新城控股还加快商业模式创新迭代，聚焦存量资产运营效率，落地“五边形经营理念”，推出“吾悦经营五步法”优化空间运营效率，同时启动“悦链计划”深化合作伙伴协同，持续提升资产运营效益。

　　针对2026年的商业发展，新城控股预计实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座，持续巩固行业头部地位。国际知名投行摩根士丹利在2025年11月的研报中指出，尽管整体零售市场表现平淡，但新城控股2025年保持商业营收增长，且同店销售额保持稳步提升，“结合政府在最新‘十五五’规划中提振消费的计划，我们预测其租金收入将以约8%的复合年增长率增长。”

　　低成本融资构建竞争壁垒

　　在业绩稳步攀升的同时，新城控股以现金流为核心筑牢财务安全防线。同时，公司还通过融资创新拓宽资本渠道，提振资本市场信心，推动估值重构与修复。

　　截至2025年底，新城控股在手现金余额68亿元，资金储备充裕；净负债率为56.97%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为14.25亿元，经营性现金流净额连续8年为正；全年公司如期偿还境内外公开市场债券58.55亿元，持续保持“零违约”纪录，牢筑市场和投资者信任基石。

　　2025年民营房企融资环境尚未完全回暖，新城控股凭借商业稳健现金流与住宅业务回暖态势，实现融资领域多项突破。根据财报，截至报告期末，新城控股获得各大银行给予的集团授信总额度合计为629亿元，公司及子公司已使用授信241亿元；公司整体平均融资成本为5.44%，较去年末下降0.48个百分点。

　　境外融资层面，2025年新城控股母公司新城发展发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家重启境外融资的民营房企；子公司新城环球则成功发行1.6亿美元的优先担保票据，获得国际资本市场认可；在境内市场，公司2025年陆续发行三笔中期票据，累计规模36.5亿元，均获中债增全额担保及双AAA评级，融资成本保持低位。

　　同年11月，新城控股成功发行以青浦吾悦广场为底层资产的“吾悦广场机构间REITs”，发行规模6.16亿元，配套4.1亿元债权部分。据悉，该产品被业内视为新城控股从“地产开发销售”向“资产运营”战略转型的重要实践，其不仅是全国首单消费类机构间REITs，更是全国首单A股上市民营企业发行的机构间REITs，创下了行业“双首单”纪录。这一举措完成了公司“投融管退”全周期管理闭环，为存量商业资产资本化提供了新路径。

　　此外，2025年公司还新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约125亿，加权本金平均利率为4.93%，抵押率约50%，进一步优化了融资成本结构。

　　2026年以来，新城控股的资本运作还在持续推进。其中，2月新城控股子公司新城环球发行3.55亿美元的优先担保票据，获得国际投资者踊跃认购；3月16日，国金资管—吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募也正式获得受理。

　　战略转型运营商

　　值得关注的是，随着商业板块贡献占比突破六成，新城控股的估值逻辑也迎来了根本性变化。市场不再将其单纯定义为传统住宅开发企业，而是开始以“商业运营商”的估值标准对其重新评估。

　　在2025年的新年致辞中，王晓松强调，2026年是国家“十五五”规划的开局之年，也是新城的关键一年，“面向2026，’深耕厚植，守正创新’是我们的年度主基调，我们选择继续回归本质，聚焦核心能力建设，以自身的确定性应对外部的不确定性。”

　　据了解，近年新城控股逐步将沉淀多年的商业和住宅开发管理能力，转化为可对外输出的轻资产服务产品，代建、代管业务正成为公司轻量化发展的新支点。

　　2022年，新城控股正式成立新城建管轻资产平台，定位为“全业态综合管理服务商”。2025年11月，公司将建管业务“一拆为二”，即新城万嘉建管、新城宏图建管，标志着建管业务从副业升级为新的核心战略增长点。

　　2025年，新城建管新增签约面积1061万平米，在中指研究院发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》中位列第八。截至2025年底，新城建管已基本完成全国化布局，累计管理项目155个，管理总建筑面积超2600万平米，业务覆盖住宅、商业、大型综合体等多元业态。轻资产业务凭借高盈利特性，进一步强化了企业运营商的核心定位。

　　凭借高毛利商业板块构筑的安全屏障、持续优化的财务结构，叠加REITs探索与轻资产业务的突破，新城控股在行业转型期走出了独具特色的民营房企发展之路。王晓松强调：“坚持地域深耕、聚焦核心城市、做大做强做深，这不仅是穿越周期的生存之道，更是迈向高质量发展新阶段的根本所在。”