REITs市场表现分化，新基建与仓储领涨

2026年04月12日，国泰海通证券发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，新型基础设施和仓储板块REITs涨幅领先，市场情绪变化影响走势。

报告摘要如下：
过去一周（2026年4月3日-2026年4月10日，下同）REITs指数整体上行，其中新型基础设施和仓储板块REITs涨幅较高。过去一周中证REITs全收益指数周度涨幅在0.64%收于1019.81。从底层资产来看，过去一周各板块整体上涨，其中新型基础设施和仓储板块REITs涨幅较高。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：新型基础设施（3.68%）、仓储（1.65%）、产业园（1.50%）、市政环保（1.42%）、消费（1.25%）、保障房（1.01%）、能源（0.08%）、交通（-0.37%）。截至2026年4月10日，国内REITs市场共上市79只，总市值2229亿元，流通市值1267亿元。
过去一周，国内公募REITs市场呈现“倒V型”走势。周初，受伊美局势边际缓和以及部分二级债基将公募REITs纳入投资范围的积极影响，市场情绪回暖，REIT行情放量上行，单日成交金额一度突破5.8亿元，其中新型基础设施与消费板块表现尤为突出，成为领涨主力。然而，进入后半周，随着伊美局势再度出现反复，投资者止盈情绪主导市场，REITs行情随之回调，整体转为下行。一级市场方面，中航北京昌保租赁住房REIT网下认购倍数434.92倍，公众有效认购倍数1249.33倍，一级打新套利情绪仍较高。
近期部分二级债基将公募REITs纳入可投范围。2026年年初63号文中提及丰富REIT市场投资工具，推动一系列产品创新，包括REIT指数基金（丰富覆盖REITs的指数体系，支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品）、公募基金（支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围），REIT ETF（研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs？ETF）等创新产品）。截至2026年4月10日，已有五只混合债券型二级基金投资范围中纳入公募REITs，其中四只在3月份后获批。业绩基准尚未与REIT市场挂钩，且REITs可投上限限制在基金净值的10%以内。此外，国金安裕强调“本基金不得投资于本基金管理人旗下的公开募集不动产投资信托基金。”
当前二级债基实际参与REITs市场力度可能相对有限，但可期待后续政策持续扩围。被动基金和ETF工具对REITs二级市场深度与流动性等因素要求更高，对比来看二级债基将REITs纳入投资范围的阻力较小，但其对二级市场的支撑作用也相对较弱：一方面，目前公募REITs仅作为可选项，五只二级债基皆在基金合同中强调可以选择不投资公募REITs，这一措辞与FOF基金类似；另一方面，公募REITs在二级债基中的可投范围最高不超过基金资产净值的10%，加之业绩基准中未纳入REITs，使其短期内或难以成为其主流配置资产。
后市来看，当前资金仍拥挤在一级市场，二级市场缺乏交易主线下与权益市场联动性增强，尽管需求端政策释放边际利好，但目前可能更多停留在情绪层面，对市场的实际推动效果仍有待观察。随着REIT一季度报发布临近，可继续博弈季度报行情。
风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。