北京写字楼市场租金降幅持续收窄 商业不动产REITs提速

　　4月16日，记者从戴德梁行北京公司2026年第一季度发布会上了解到，在全球经济环境复杂多变、国内政策环境持续优化的背景下，国内商业不动产领域迎来积极信号，其中，北京写字楼市场租金降幅持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价。同时，商业不动产REITs试点启动后，一季度已有17单项目完成申报，拟发行规模超600亿元。

　　戴德梁行北区董事总经理胡峰指出，国内首批商业不动产REITs正式启航，标志着中国不动产金融进入一个新阶段，为存量资产的盘活提供了标准化和市场化的退出渠道。

　　胡峰认为，2026年是“十五五”开局之年，中国经济发展正全面向高质量发展转型。在此宏观背景下，商业不动产各板块供需格局正持续改善，叠加利率环境利好，不动产投资市场活力有望稳步提升；办公楼市场则将正式迈入深度运营时代，专业服务与价值运营的核心价值愈发凸显。

　　北京写字楼市场租金降幅持续收窄

　　戴德梁行北区研究部主管魏东深度解析了2026年一季度北京写字楼市场走势。一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，甲级写字楼市场总存量维持在1368万平方米。全市甲级写字楼平均租金环比下降2.6%、同比下降11.8%，至每月每平方米人民币200.31元；五大核心商圈平均租金环比下降1.3%、同比下降11.9%，至每月每平方米人民币232.95元。

　　需求端方面，受春节假期效应影响，市场租赁需求整体表现平淡，叠加部分企业大面积退租的影响，一季度北京全市甲级写字楼净吸纳量仅为13891平方米，五大核心商圈净吸纳量不足百平方米。

　　空置率方面，北京写字楼市场整体空置水平较上季度保持平稳。一季度，北京全市甲级写字楼空置率环比微降0.1个百分点、同比下降1.4个百分点，至15.79%；五大核心商圈空置率与上季度持平，同比下降0.4个百分点，降至10.37%。

　　魏东表示，2025年至2026年一季度，北京写字楼市场无新增供应入市，市场整体以存量去化为核心，空置水平保持平稳，租金下行幅度持续收窄，部分区域业主已开始小幅上调租金报价，个别商圈租金率先呈现企稳态势。政策加持下的新兴产业成为租赁需求的核心增长极，生物医药类企业租赁表现活跃。

　　魏东预计，2026年下半年北京写字楼市场将有约130万平方米新增供应入市，届时市场或将面临一定的去化压力。

　　一季度已申报商业不动产REITs17单

　　对于备受关注的商业不动产REITs，戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，自2025年12月31日商业不动产REITs相关政策正式落地以来，市场反响热烈，短短三个月内已有17单项目完成申报，拟发行规模超600亿元。

　　杨枝认为，这一进展标志着我国公募REITs市场正式从基础设施单一赛道，迈入“商业不动产+基础设施”双轮驱动的全新发展阶段，是盘活存量资产、构建房地产发展新模式的重要举措。作为连接实体经济与资本市场的桥梁，商业不动产REITs既为持有企业提供了市场化的退出与再融资渠道，也为广大投资者带来了具备稳定分红、抗通胀属性的优质资产。

　　另外，在圆桌对话环节，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北京资本市场部主管杨蕾表示，2026年一季度北京商业不动产大宗交易市场活跃度偏低，市场整体情绪偏谨慎。从业态结构来看，长租公寓、保障性租赁住房类资产成为交易主力，受到投资机构的高度青睐，配置意愿强劲。她同时预判，2026年二季度，随着核心资产定价逐步企稳、大额交易项目持续推进，北京大宗交易市场有望迎来标志性项目落地。