纾困房企 多地优化预售资金监管政策

　　缓解房企现金流。

　　日前，温州市住建局出台调控楼市的十条措施（简称“新十条”），从公积金政策放宽、住房套数认定调整、预售资金监管优化、房票流通支持等多方面精准施策。

　　新政重点从供给端为房企纾困，优化预售资金监管规则。政策指出，项目完成不动产首次登记即可申请解除监管；退房房源由房企自主销售；超高层项目支持单幢分期预售；商品房预售、现售公示期压缩至1天，期满即可直接网签，有效加快房源入市与资金回笼。新政还优化公积金政策，从供需双向发力激活楼市、保障合理购房需求。

　　在温州之前，珠海、宜昌等二三线城市也调整优化了预售资金监管规则，体现出各地结合库存压力与市场热度因城施策，精准破解房企资金沉淀痛点，畅通投资循环，助力市场企稳回暖的努力。

　　同策研究院联席院长宋红卫表示，今年的楼市政策一改过往偏重需求端的思路，转向供需两端协同发力，供给端除土拍、品质住宅支持外，持续放宽预售资金监管。在守住保交楼安全底线的前提下，此举可有效提升房企流动性与抗风险能力，同时提振企业拿地投资意愿。他强调，今年作为“十五五”开局之年，稳楼市、化风险仍是经济工作重要任务，适时在需求端出台政策，稳定市场预期十分必要。

　　优化预售资金监管

　　温州“新十条”明确，预售项目完成房屋所有权首次登记后即可申请解除监管，同时简化销售公示流程，支持预售转现售。分析人士认为，此举可多维度降低房企资金占用成本，提高资金周转速度。

　　具体来看，政策主要从三个方面发力：

　　一是前置解除预售资金监管条件，将资金解封节点从项目综合竣工验收、交付完成，提前至房屋所有权首次登记（大产证办结）。理论上，可缩短预售监管资金解冻周期约12个月-24个月。

　　二是简化退房销售与预售转现售流程。政策规定房地产开发企业与购房户解除购房合同后，退购房源由房地产企业自行销售。这意味着，相关部门下放退房房源自主销售权限，压缩尾盘及现房入市审批周期，省去竣工后补办现售手续的等待时间，盘活建成未售库存，赋予房企更大定价和去化自主权，政策创新性较强。

　　三是压缩预售现售公示周期，将预售、现售备案公示期由原有3-7天缩至1天，显著加快房源获批到入市节奏，加快房企资金回笼。

　　在温州之前，已有城市发布对房企资金监管的优化政策。比如，2023年3月，宜昌市为优化营商环境出台降成本“十五条”措施，提出推广保函替代涉企保证金，引导金融机构下调保函手续费率。同年9月，宜昌市印发《宜昌市新建商品房预售资金监管实施细则》，明确信用良好的开发企业可使用商业银行保函置换重点监管资金。这一年，宜昌市夷陵区落地首例银行保函置换预售监管资金项目，置换资金496.13万元。

　　杭州在2024年发布了商品房预售资金监管标准，设置预售许可、主体结构验收、外立面完工拆架、竣工验收、竣工验收备案、不动产首次登记六大拨付节点；对符合要求的优质楼盘项目进一步放宽监管要求，重点资金留存比例降至80%；同时全面支持银行保函置换及监管资金灵活合规调配，合理缓解优质项目资金占用压力。

　　珠海则从企业信用维度切入，推出更具梯度化的差异化资金监管规则。

　　今年1月，珠海落地房企信用联动预售资金差异化监管政策，建立信用评级与监管额度直接挂钩机制，对信用排名靠前房企实行监管资金梯度下调：信用排名前10%的优质房企，重点监管资金额度下调10%；排名10%～30%企业下调5%。同时实行项目品质额外激励，获评高品质住宅的楼盘可在原有信用优惠基础上再额外下调监管额度10%。

　　四川省资阳市安岳县在今年2月发布了《安岳县商品房预售资金监管办法（修订）》，对重点监管资金拨付节点进行精细化调整，将支取节点细化为主体施工过半、主体封顶、内外装饰及电梯安装、竣工验收、办理首次登记五个阶段，对应累计拨付比例分别为30%、50%、75%、95%、100%，通过拆分拨付节奏、平滑资金释放节奏，避免监管资金长期集中沉淀。在守住项目交付安全底线的同时，又合理盘活房企流动资金。

　　宜昌于今年3月10日正式公布《宜昌市新建商品房预售资金监管实施细则》，政策细化项目建设全流程资金拨付节奏，按工程进度分节点依规拨付重点监管资金，合理放宽信用优质企业资金使用弹性；同时扩大保函置换预售监管资金适用范围、简化办理流程，支持资质优良、经营稳健的房企用合规银行保函替代部分重点监管资金。

　　助力楼市止跌回稳

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，全国预售资金监管优化已呈现明显梯度分化。强二线及热点城市实行严监管+信用激励，优先保障交付安全；三四线城市侧重节点优化、流程松绑，重点缓解房企流动性压力，体现出各地结合库存与市场热度精准调控的尝试。

　　他认为，随着增量举措持续落地，存量政策效能也将加快释放，合力支撑楼市修复。

　　预售资金监管尺度的松紧，被认为是影响房企拿地决策的重要因素之一。2026年重点城市土拍热度有所回升，预售资金监管政策的优化被认为是原因之一。

　　从近期各地土拍结果来看，房企布局一线城市或强二线城市优质资产的信心有所回升。今年4月21日的上海土拍中，徐汇区长桥地块经82轮竞价，以25%溢价率、楼面价87150元/平方米成交。4月28日的杭州土拍中，5宗宅地平均溢价率15.49%，余杭1宗宅地溢价率43.33%成交。

　　二线城市及三四线城市土拍市场则整体走弱，以底价成交为主。

　　土拍分化背后，可见房企投资策略调整路径：优质房企依托监管优化释放的现金流，深耕核心城市优质地块、抢抓市场回暖契机；中小房企及地方国企以保交付、稳现金流为首要原则，审慎布局投资，严控资金沉淀。

　　实际上，房企的投资节奏与预售资金差异化监管导向高度匹配。严跃进认为，后续预售资金监管松绑有望向更多三四线城市扩围，但土拍分化格局短期内仍将延续。楼市整体进入政策托底、温和修复阶段，平稳复苏将成为市场主基调。