房企二季度加快补仓 土拍市场延续结构性回暖格局

　　进入二季度以来，土地市场活跃度有所回升。多个核心城市土拍接连落锤，房企拿地节奏较一季度明显加快，溢价率也有所走高。不过，从成交结构来看，市场并未出现全面回暖，而是呈现出以优质地块为核心的结构性修复特征。

　　从重点城市表现来看，优质地块依然具备较强吸引力。

　　4月27日，深圳年内第二宗拍卖的宅地，龙华民治地块以40.18%的高溢价率成交。该地块由深圳市天健地产集团有限公司以13.78亿元竞得，成交楼面价30994元/平方米。据悉，该地块地处深圳北站核心片区，区位稀缺、配套成熟，叠加新增供应有限，吸引4家房企参与竞拍。

　　“该地块成交直接抬升了龙华民治片区的价格中枢，也稳固了区域市场预期。”中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅在接受《证券日报》记者采访时表示，当前房企仍在持续深耕核心板块，优质资源的稀缺性决定了其热度具备持续性。

　　类似情况也出现在南京、义乌等城市。4月29日，南京10宗涉宅用地全部成交，其中江宁百家湖板块一宗地块经过55轮竞价，由常州嘉宏房地产开发有限公司以27.75%溢价率竞得；4月27日，义乌一宗商住地块溢价率达29.43%。整体来看，具备成熟配套与明确客群支撑的板块，仍是房企重点布局方向。

　　但与此同时，土拍市场也呈现出明显分化。

　　以杭州为例，4月28日出让的5宗宅地中，仅余杭良渚东地块热度突出，经过62轮竞价，由招商局蛇口工业区控股股份有限公司以43.33%溢价率竞得；其余地块溢价率普遍较低，甚至出现底价成交。

　　“本轮土拍热度高度集中于个别稀缺地块，整体呈现‘一热多平’的格局。”中指研究院华东大区常务副总高院生在接受《证券日报》记者采访时表示，当前杭州土地市场已进入结构性分化阶段，核心地段仍受追捧，而非核心板块则回归理性。

　　在此背景下，房企拿地方式也在发生变化，联合拿地成为当前主流策略之一。上述杭州土拍中，5宗地块有3宗由联合体竞得，房企通过资源整合分散风险。

　　“房企通过联合开发的方式，可以在控制资金压力的同时锁定优质地块，实现稳健布局。”高院生表示，这一模式在当前市场环境下具有更强的适应性。

　　从投资区域来看，也有部分房企开始向核心城市“高确定性远郊”延伸。

　　4月28日，北京怀柔一宗住宅地块由中建智地置业有限公司以7.56亿元竞得，溢价率2.44%。该地块位于怀柔老城核心区，生活配套完善。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯在接受《证券日报》记者采访时表示，在核心城区竞争趋于饱和的背景下，房企开始转向配套成熟的远郊价值区域，“这是一种兼顾安全性与成长性的布局策略”。

　　不过，他同时指出，此类区域项目对产品力要求更高。“由于区域内已有标杆项目提前锁定客源，新项目必须在产品设计和品质上实现突破，才能在有限的改善需求中脱颖而出。”

　　整体来看，二季度房企拿地更积极，不少城市频现溢价土地。但资金更多流向具备成熟配套、稀缺资源及清晰客群的“确定性资产”。

　　“理性且谨慎的投资态度，预计将在未来一段时间内持续。”上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《证券日报》记者，在这一趋势下，土地市场将继续呈现结构性回暖格局，核心城市优质地块保持热度，而整体市场则趋于平稳运行。