对4月29日深圳房地产新政的点评

　　2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自4月30日起施行。在“五一”假期前夕出台新政，旨在响应4月28日中央政治局“努力稳定房地产市场”的总体要求，支持居民刚性和改善性住房需求，并推动今年二季度及后续楼市积极向好。

　　本次政策调整聚焦于核心区域限购的精细化松绑与住房公积金贷款额度的显著提升，体现出对不同购房群体的差异化支持。特别是对改善型购房需求、职住平衡购房需求、多子女家庭、初婚初育家庭等居民家庭相关群体，给予了较大力度的政策倾斜。政策力度和精准度超出市场预期，有望激活核心区的改善型和职住平衡等需求，并降低特定群体的购房成本。同时，对于今年全国各地“努力稳定房地产市场”也具有很好的示范效应。

　　一、限购政策调整：核心区定向增购，居住证效力提升

　　此次限购调整的重点，是对福田区、南山区、宝安区新安街道这一核心区域进行定向松绑，同时显著降低了持有居住证的非户籍居民的购房门槛。具体政策变化如下。

　　1、核心区新增购房资格，精准释放改善需求

　　新政直接增加了福田、南山及宝安新安街道的购房名额。这些区域配套成熟、二手房市场活跃、新房项目品质高，聚集了大量具备较强购买力和置换需求的群体。允许本地户籍家庭“买三套”、外地户籍家庭“买两套”，有利于释放“卖一买一”或为父母、子女购置住房等真实改善需求，从而提升核心区的市场流动性。

　　2、居住证新政体现“职住平衡”导向

　　将居住证持有者纳入购房资格，并取消社保年限要求，是本次政策的重要突破。这一调整对两类群体有较大的利好：一是在深稳定居住就业、但因工作变动或处于创业初期而社保记录不连续的群体；二是社保未在深圳缴纳但实际居住在深圳且稳定就业的群体。政策降低了相关群体的购房门槛，直接支持了“新市民”和青年人的刚性住房需求。政策强化居住与就业的关联，体现了良好的职住平衡导向。

　　二、公积金贷款政策调整：额度普提与定向上浮并重

　　本次公积金政策在提高基础贷款额度的同时，大幅优化了针对特定群体的额度上浮比例，尤其首次将“初婚初育家庭”纳入明确支持范围。具体政策变化如下。

　　1、普提额度，降低购房成本

　　基础额度提升直接扩大了享受公积金低利率贷款的覆盖面，对所有缴存职工构成利好，有助于降低购房利息支出，进一步体现了公积金政策对当前购房需求的支持。

　　2、定向上浮，精准支持重点群体

　　此次明确，对首套与多子女家庭的上浮比例分别提升至60%和70%，延续并强化了对刚需和生育支持的政策导向。同时，新增“初婚初育家庭”上浮50%，是本次政策的一大亮点。

　　具体来看，初婚初育家庭通常代表青年人才或新组建家庭，正处于首次置业或首次改善的关键阶段。这一调整与国家层面近年强调的“完善住房保障体系，减轻家庭生育、养育、教育负担”精神高度契合，有助于定向提升青年群体的购房支付能力。这也充分体现深圳在青年友好型城市建设方面的积极动作。

　　3、累加机制放大支持效果

　　多种上浮情形可累加(如初婚初育且购买首套房)，最高上浮170%(主要是指“首套+多子女+保障房”的类型)、家庭最高可贷351万元的水平，已能基本覆盖深圳核心区普通商品住房的部分贷款需求，政策力度非常显著，进一步体现了公积金政策对住房消费的大力支持。

　　三、总结与市场展望：二季度各地或有密集政策出台

　　本次深圳房地产新政具有时点关键、靶向明确、组合发力的特点。在4月市场出现“点状小阳春”(主要表现为部分区域二手房活跃)但后续动力存在不确定性的背景下，政策及时出台，回应了市场潜在矛盾。

　　1、对市场的积极影响分析

　　第一，短期提振信心，促进“五一”及二季度成交。新政在假期前发布，将直接刺激假期看房和购房情绪，预计核心区二手房带看量和成交量将进一步回升，同时新房项目特别是位于福田、南山、宝安中心区的楼盘将获得更多关注。第二，中期推动需求结构优化。居住证购房政策将释放一批潜在的“新深圳人”刚需，而核心区增购政策则有利于盘活改善链条，形成“刚需上车—改善置换—核心区增购”的梯次消费格局。

　　2、政策信号的分析

　　从政策信号效应来看，其强于单一市场效应。作为一线城市，深圳此次松绑核心区限购政策，同时允许以居住证方式购房，充分体现了对职住平衡和改善性住房需求的支持。这对各地包括一线和核心二线城市后续出台类似精细化调整政策具有较大启示。这也意味着二季度各地政策优化的密集性将有所增加，充分体现“努力稳定房地产市场”的导向。上海易居房地产研究院副院长严跃进