对许昌7部门房地产政策的点评

　　2026年4月15日，许昌市住建局等7部门联合印发《关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》(许建发〔2026〕14号)，围绕支持住房消费、加大金融支持、提高供给质量、优化市场调控四个方面，提出20条具体措施。本报告基于政策文本，对关键条款及其积极的市场影响进行分析。

　　一、金融财税政策：强调对既有政策内容的贯彻落实

　　本次政策在需求端提供了较为全面的税费与金融支持。需要说明的是，这些并非许昌市新增的政策条款，总体以贯彻落实国家层面近两年出台的相关税费和金融政策为主。这同时也反映出，各地今年将继续落实此类宽松政策，进一步降低交易成本，激发住房需求。

　　从税费政策来看，特别是针对住房置换需求，各地应加强对财政部关于“置换住房退个税”政策的宣传，进一步促进市场活跃。这对于打通一二手房交易链条将发挥积极作用。

　　在金融端，政策呈现出“普惠+精准”的特点。与税费政策相似，部分条款以贯彻既有政策为主，例如购房首付比例与收入审核等要求。与此同时，结合许昌本地实际情况，其他领域也进行了针对性调整，如适当提高公积金贷款额度等。总体来看，相关政策与全国整体口径保持一致，有助于进一步营造宽松的购房金融环境。

　　二、供应端与产品结构：从增量控制到品质导向

　　政策在供给侧转向“控增量、优存量、提品质”，并加强全流程资金监管。总体来看，此类操作模式与国家层面路径一致，从源头及增量、存量等环节进行优化，有助于促进供求关系的再平衡。

　　需要重点说明的是，此次在供应端调控方面，许昌市通过从严执行商品房预售许可审批，将新批准预售项目的门槛明确提升至“主体结构封顶”，实质上是对新增供应节奏进行主动管理。这一措施并非简单延后预售时间，而是从供给侧源头拉长新增房源的入市周期，为市场消化既有库存腾出宝贵的时间窗口。当前部分城市面临库存去化压力偏大的问题，若新增供应持续快速释放，将进一步加剧供需失衡。许昌通过提高预售门槛，短期内适度放缓新房上市节奏，有助于避免供应过量对市场预期的冲击。

　　三、保障公平权益与提升居住品质：全方位促进“住得好”

　　本次政策在依法推进停车位办理不动产权证、增强公共服务支持、提升既有住宅品质以及推动物业服务提质扩面(含应急物业托管)等方面均发挥了积极作用，本质上体现了对居住品质提升全方位的有力支持。

　　在停车位方面，政策明确，住宅小区规划配套建设的地下车位(库)，依据《民法典》规定，由当事人通过出售、附赠等约定方式确定权属，符合条件的可办理不动产登记。此举有助于明晰权属关系，更好保障业主合法权益，满足实际停车需求。

　　在入学方面，政策规定，凭房屋所有权证(不动产权证)或经备案的《商品房买卖合同》及交款发票等合法稳定住所证明材料，可按规定申请办理购房落户手续。其子女可依规取得房产所在地义务教育阶段公办学校学位，确保各类购房家庭权利平等、机会均等，从而反向激活购房需求与积极性。

　　在住房品质方面，除支持高品质住房建设外，政策还推动物业服务提质扩面，鼓励信誉良好、服务优质的物业公司依法合规参与应急物业托管工作。所谓“应急物业”，是指住宅小区因原物业企业退出、合同终止或突发原因导致处于无物业服务的“失管”状态时，由街道办事处、乡镇政府或相关主管部门紧急指定或从备选库中选聘物业服务人临时接管。该机制旨在确保物业服务的连续性，保障居民正常生活秩序。

　　四、政策创新点分析：“一控一托”体现创新模式

　　许昌市上述措施的共同启示在于：房地产政策优化正转向供给节奏把握与居住保障并重的精细化治理。从创新政策看，在推盘端，通过将预售门槛明确提升至“主体结构封顶”，主动拉长新增供应入市周期，为消化既有库存腾出时间窗口；在居住端，通过制度化建立应急物业托管机制，确保小区在任何情况下都不陷入“失管”状态，守住居民基本生活秩序的底线。二者一控一托，体现了“促平稳、保品质、防风险”的政策逻辑。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进