Q1扣非净利亏3.75亿！招商蛇口重仓上海能否走出低谷？

　　2026年一季度，招商蛇口整体毛利率为10.19%，较2025年同期下滑1.57个百分点；投资收益同比减少2.2亿元，少数股东损益占比同比提升96.2个百分点

　　 2026年一季度，房地产行业仍处于筑底调整过程中。克而瑞研究中心数据显示，全国房地产开发投资同比跌幅较上季度大幅回升；销售面积及金额季末同比跌幅较年初收窄；新开工、竣工面积低位运行，持续处于较大跌幅区间；商品住宅库存增加，各项指标持续下行，同比跌幅表现有所差异。

　　在行业整体规模承压的背景下，国内地产龙头——招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称招商蛇口，001979.SZ）依托央企信用优势维持经营韧性，但最新一季报数据显示，公司增收不增利特征明显。

　　2026年一季度，招商蛇口实现营业收入236.67亿元，同比增长15.74%；归母净利润为0.39亿元，同比下降91.22%；扣非净利润由盈转亏，亏损额为3.75亿元，同比下降197.09%。

　　公司在财报中解释称，净利润同比下跌，主要源于公司开发业务项目结转季节分布不均衡、报告期房地产项目结转毛利率同比有所下降、投资收益同比减少。其中，公司第一季度整体毛利率为10.19%，较2025年同期下滑1.57个百分点；投资收益同比减少2.2亿元，少数股东损益占比同比提升96.2个百分点。

　　现金流方面，招商蛇口期末经营活动产生的现金流净额为-37.71亿元，虽同比改善57.12%，但仍处于净流出状态。资产端，公司期末货币资金为852.48亿元，较上年同期减少3.23%；应收账款为53.62亿元，同比增长5.76%；有息负债余额为2463亿元，同比增加5.9%。

　　面对一季度的业绩失利，2026年招商蛇口将如何实现业绩翻盘？

　　2026年一季度招商蛇口主要会计数据

　　数据来源：公司财报

　　回看2025年，数据显示，招商蛇口地产开发业务累计实现签约销售金额1960.09亿元，虽然销售额跌破2000亿元，但在行业整体排名上升一位至第四位。公司全年实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润为10.24亿元，同比下降74.65%；扣非归母净利润仅1.69亿元，同比降幅达93.10%。

　　从业务结构看，开发业务仍是招商蛇口核心收入来源，全年实现营收1308.29亿元，同比下降16.33%，占总营收的84.55%。相比之下，公司非开发业务表现稳健。其中，物业服务业务（招商积余）实现营收167.26亿元，同比增长8.35%；资产运营业务实现营收71.73亿元，同比增长0.32%，两项合计占总营收的15.45%，同比提升2.8个百分点。

　　进入2026年，在聚焦核心城市战略下，招商蛇口整体表现为“量减价升”。数据显示，今年1—3月，公司实现销售面积114.15万方，同比下降21.72%；实现签约销售金额333.82亿元，同比下降4.81%；对应的销售均价为29244元/平米，同比增加21.60%。

　　在投资拿地方面，招商蛇口一季度新增2块土储，分别位于杭州、郑州，计容建面11.64万方，权益地价为13.81亿元，总地价为27.55亿元，同比下降86%，对应权益比例为50.13%。

　　2025年招商蛇口按行业、地区划分的营业收入情况

　　数据来源：公司年报

　　尽管在一季度投资维持审慎态度，但招商蛇口持续重仓一线城市，特别是集中资源押注上海。根据克而瑞统计，2026年一季度，招商蛇口以95.69亿元的全口径销售金额位列上海房企销售排行榜第二位。事实上，上海已经成为招商蛇口最核心的业绩来源。2025年，公司仅上海签约销售金额达535.62亿元，单城业绩贡献占比达25.5%，位居各城市之首。

　　4月21日，在上海2026年第三批次土拍中，招商蛇口成为最大赢家，一日内斩获徐汇长桥、普陀石泉两宗宅地，总成交金额超63亿元。其中，经过82轮竞价，公司以33亿元总价获得徐汇长桥地块，成交楼面价达87150元/平方米，溢价率为25%，刷新今年上海土拍最高溢价纪录。此次大手笔拿地，也表露了招商蛇口想要连续第二年霸榜上海房企销售榜的野心。从长远来看，押注上海更是公司从规模扩张向价值深耕转型的关键一步。

　　除了绑定上海、巩固基本盘外，投资时间网、标点财经研究员注意到，招商蛇口近年持续推进REITs扩募，通过完善持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，增强自身可持续经营能力。目前公司已拥有3个REITs平台，分别为境内蛇口产园REIT、招商租赁住房REIT及香港上市的招商局商业REIT，覆盖产业园、公寓、商办写字楼业态。

　　一季报发布同日，招商蛇口发布筹划招商基金招商蛇口租赁住房REIT新购入基础设施项目暨关联交易公告、开展博时蛇口产园REIT第二次扩募并新购入不动产项目公告，持续优化盘活存量资产。华泰证券研报表示，截至4月30日，招商蛇口三大REITs平台市值合计已达57亿元。随着扩募节奏的加快，预计规模还将持续增长，公司有望受益于REITs带来的价值重估。