开发商自持商品房、商办物业满足条件可转售

　　广州出台地价评估和土地出让金计收规则

　　5月12日，广州市规划和自然资源局正式印发《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》(下称“规则”)与《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》两份配套文件。规则为落实《关于进一步推动工商业用地市场化配置改革的指导意见》的重要配套文件。

　　根据新规，自持商品住房转为可销售住房，需满足前提条件——项目所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于18个月。自持商品住房、商办物业经批准转为可销售物业的，均按本规则执行。各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要，研判自持项目转为可售住房入市影响，报请市土地管理委员会同意后实施。

　　在转换节奏上，企业可分批次办理手续，最多分3批实施，首次转售面积不得低于自持总面积的20%。申请人缴清本批次应补缴土地出让金后，方可启动下一批次申请。

　　土地出让金计收方面，规则明确“取新旧时点地价差额高者”的计收原则，分别以原出让时点和现受理时点为基准，评估自持状态与可销售状态下的土地市场价格，按差额较高者补缴。

　　办理路径上，符合自持转销售条件的项目，可由权利人向项目所在地规划和自然资源部门提出转售申请，其中黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区范围内项目转售方案，由区政府(管委会)审核后报请市土地管理委员会审批；其余项目转售方案由区政府(管委会)审核并征求市规划和自然资源部门同意后，报请市土地管理委员会审批。

　　此外，申请转售前，权利人需提前明确拟转可销售商品住房的功能、面积、部位等，按权利人申请并结合拟转销售部分的规划报建、规划核实、实测和确权登记等。

　　针对此次政策调整，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，2016年至2021年楼市繁荣期，土地出让中明确“竞自持”的做法，初衷是为了控制土地溢价，并倒逼开发商转型为运营商、发展长租业务。

　　“但目前来看，控制土地溢价已无必要，而自持部分反而成为了开发商资金链的压力源。”李宇嘉认为，一方面，当年的自持部分并非基于开发商运营物业的意愿，加之旧规产品设计上的过时，若继续自持将面临资产减值和资金沉淀加剧的风险；另一方面，即便销售时需要折价，但至少能盘活一部分资金，缓解企业资金链紧张，部分项目甚至还能带动企业重新拿地，对激活市场具有积极意义。

　　■记者何璐诗