煤电入场、商业不动产扩容：公募REITs密集迎来新面孔

　　【记者孙凯杰】5月6日，两单煤电类公募REITs同步在上交所、深交所申报；5月12日，两单项目均于同一天获受理。

　　这是2021年基础设施公募REITs试点启动以来，煤电资产首次以公募REITs形式进入正式申报程序；也是2024年7月国家发展改革委1014号文发布后，煤电领域近两年的空白首度被填补。

　　2026年以来，公募REITs项目申报、获批速度明显加快。在这一资产形式落地中国5年之际，市场正在逐渐走向成熟多元。

　　总计募集上限近70亿元

　　煤电基础设施REITs终“破冰”

　　从公告信息来看，两个项目的底层资产，一南一北，各有倚重。

　　其中，长城华能燃煤发电REIT由华能国际旗下华能青岛热电有限公司为原始权益人，长城基金担任基金管理人，长城证券资产管理有限公司出任专项计划管理人。该项目底层资产为华能青岛热电厂，既是青岛董家口经济区唯一大型集中供热热源，也入选了山东省新旧动能转换重点项目与青岛市重大能源民生工程，核心资产为2台35万千瓦超临界抽凝式燃煤热电联产机组，分别于2022年10月和11月投产运营。

　　华夏华润电力燃煤发电REIT则以华润电力焦作有限公司为原始权益人，华夏基金、中信证券分别担任公募基金管理人与专项计划管理人，底层河南焦作燃煤发电厂资产由华润电力全资子公司持有，项目作为区域重要电力支撑枢纽，运营基础稳固、现金流确定性高，满足公募REITs发行各项资质要求。

　　公告显示，两单项目共计募集规模上限为68.91亿元。值得关注的是，两单项目的原始权益人或其同一控制下关联方认购份额占总份额比例均为51%，且底层资产均未实现出表。

　　作为当前电力系统的兜底保供力量，煤电的稳定运营直接关系区域能源安全，相关方显然无意在引入社会资本的同时放松对核心资产的掌控。51%的份额锁定，既是监管导向的体现，也折射出煤电资产在现阶段的特殊属性——它可以被证券化、被市场定价，但控制权的边界，仍需握在原始权益人手中。

　　监管设定三道准入门槛

　　煤电项目须证明“清洁属性”

　　理解这两单项目为什么能在2026年落地，需要先回答一个前置问题：煤电为什么在2021年被拦在REITs门外。

　　2021年公募REITs试点开闸之时，风电、光伏、水电、核电等相继获准入列，煤电却被明确排除在外。

　　在2021年版的申报要求中，能源基础设施包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。

　　转机出现在2024年7月。国家发展改革委1014号文，新增“清洁低碳、灵活高效的燃煤发电(含热电联产煤电)项目”，明确将煤电纳入基础设施公募REITs试点范畴，但同时设定了三道硬门槛：纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下；掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，掺烧热量比例不低于10%；配备大规模碳捕集利用与封存(CCUS)设备。

　　规则的逻辑清晰可辨——达标入场的，不再是传统意义上的存量发电资产，而是具备新型能源属性的调节型资产。门槛的存在，反而让能够通关的项目具备了天然的背书价值。

　　鹏元资信在研报中指出，首批燃煤发电公募REITs集中启动申报，既标志着煤电资产正式纳入基础设施REITs试点范畴、填补了煤电领域的市场空白，也是贯彻国家盘活存量能源基础设施、深化能源资产证券化改革的重要举措。对电力央企而言，可借此快速回笼资金、优化财务结构、压降负债水平，同时拓宽多元化融资路径。

　　5年蜕变：从填空白到找长钱

　　从2021年5月至今，公募REITs正式落地中国已满5年。

　　从最初的仓储物流、产业园区，到收费公路、保障房，再到新能源、数据中心，今年的商业不动产、燃煤发电，市场规模已超2100亿元。

　　从最初的资金炒作到其间的市场起伏，即便热度忽冷忽热，但凭借稳定的“强制分红”机制，公募REITs逐渐成为市场资金资产配置的拼图。

　　博时基金REITs业务营运总监刘玄将这5年的演进概括为三条主线：资产谱系从“硬基建”向“泛商业”渗透，市场生态从“资产发行”向“资本循环”进化，投资者结构从“战略配售”向“指数配置”演变。2025年12月第63号文的发布，被他视为昭示商业不动产有望陆续纳入发行资产范围的展望节点。

　　然而扩容的背面，是隐忧同步积累。刘玄坦言，市场正进入“发展的深水区”：基金管理人与运营管理机构之间的权责边界尚未厘清，委托代理难题悬而未决；商业不动产扩容之下，“税收中性”原则在制度层面尚未落实，税收递延或减免的专项政策仍尚付阙如；底层资产现金流的周期性承压正在显现，“账面估值”与“真实现金流”的背离值得警惕；二级市场单只产品在利空冲击下流动性易枯竭、价格波动剧烈，与“长期收息资产”的定位之间存在明显落差。

　　增量资金的引入，被普遍视为破解上述困局的关键。“社保及养老金可作为‘压舱石’级别的长线资金，保险资金有望成为公募REITs的配置主力，企业年金同样具有长周期投资需求；此外，积极引入外资长期资本、形成国际化定价锚，也是提升市场成熟度的重要路径。”刘玄说道。

　　从此次煤电REITs的破冰，到商业不动产的蓄势待发，公募REITs的边界，正在被逐步重画。比起资本市场的几十年沉浮，公募REITs如今“正青春”，也逐渐朝着健康的方向稳固迈步。随着未来指数基金、ETF等工具的扩容，公募REITs或将成为中国资本市场不可或缺的一环。

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