今日询价！双奥莱撑起中金唯品会70亿商业REIT

　　预计募集规模近70亿元。

　　5月19日，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金(以下简称“中金唯品会商业REIT”)正式启动网下询价。并将通过网下询价确定基金份额的认购价格，本次询价区间为3.150元/份-3.849元/份。

　　公告显示，中国证监会准予中金唯品会商业REIT发售的基金份额总数为20.0亿份，预计募集规模近70亿元。

　　原始权益人杉杉商业，承诺拟将净回收资金用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资，以及偿还债务、补充流动资金等，不会用于购置商品住宅用地。

　　值得一提的是，该基金是今年4月证监会批复的4只商业不动产REITs产品之一。

　　业内人士表示，中金唯品会商业REIT启动公开询价流程，标志着国内首批商业不动产REITs正式进入发行实操阶段。但该产品底层资产存在的区域发展短板、长期盈利稳定性等问题，将成为市场各方重点审视的核心焦点。

　　双城奥莱经营表现不俗

　　从资产布局来看，中金唯品会商业REIT的底层资产聚焦郑州杉杉奥特莱斯与哈尔滨杉杉奥特莱斯两大项目，两处项目均深耕区域多年，整体经营状态平稳，销售与出租率数据表现不俗。

　　其中，地处郑州中牟新区的郑州杉杉奥特莱斯，运营期间稳居河南全省奥莱销售额榜首。近三年销售额分别为18.78亿元、19.87亿元、21.58亿元，年均复合增速达到7.21%。

　　不仅如此，近三年出租率均维持在99%以上；2025年，月租金坪效达372.56元/月/平方米，年均复合增速达到6.61%。

　　地处东北市场的哈尔滨杉杉奥特莱斯同样具备较为扎实的经营根基。该项目位于哈尔滨江北一体发展区，是目前黑龙江省销售额排名第一的奥特莱斯项目。

　　数据显示，哈尔滨杉杉奥特莱斯项目整体销售额从2023年的14.57亿元增长至2025年的16.72亿元，年均复合增速达到7.13%。

　　近三年出租率分别为99.56%、99.61%及99.89%。2025年度的月租金坪效为242.10元/月/平方米，年均复合增速达到12.02%。

　　两大奥莱项目依托成熟商业模式，也实现了财务指标的稳步增长。近三年运营净收益率分别为75.94%，73.62%、77.89%以及69.10%，69.77%、73.40%，一直稳定在行业第一梯队，这也为基金未来持续稳定分红打下现金流基础。

　　不过亮眼的经营数据之下，区域人口与消费压力仍难以回避。郑州、哈尔滨分别处于中部与东北地区，当前均面临人口外流、本地消费市场持续承压的现实困境，长期经营韧性存在明显不确定性。

　　借力REITs完成资产盘活

　　背靠唯品会，杉杉商业早已走出一条依托资本实现规模扩张、借助资产证券化实现轻资产转型的发展路径。

　　早在2011年，杉杉商业联合日本三井不动产打造首个项目——宁波杉井奥特莱斯，正式入局国内奥莱赛道。

　　线下布局日趋成熟之际，企业迎来战略转型契机。2019年唯品会宣布以29亿元人民币现金收购杉杉商业集团100%股权，为其注入线上流量和特卖供应链基因，推动其扩张提速。

　　历经多年拓展，杉杉商业业务版图覆盖国内多个地区。截至2025年末，已在全国运营22家奥特莱斯，1家在建，自持面积超209万平方米，形成覆盖华东、华中、东北、西南的全国网络。

　　在资产证券化层面，杉杉奥莱率先布局REITs赛道。2025年9月，以宁波杉井奥特莱斯为底层资产的“中金唯品会奥莱REIT”上市，发行规模34.8亿元，基金2025年度预测可供分配金额为5231.77万元，达成率为108.99%。

　　不难看出，杉杉奥莱首单REIT成功落地且分红表现亮眼，如今乘势推出第二单，也是其持续抢占商业不动产证券化先发优势的关键布局。

　　需要指出的是，如今奥莱业态在线下零售市场展现出较强抗周期属性。各大商业集团纷纷加码，行业存量竞争日趋白热化，随着入局者不断增多，杉杉奥莱未来市场挤占与客流争夺压力将愈发凸显，其长期发展走向仍有待时间检验。