存量破局，运营进阶，共话长租行业新周期与新生态

　　2026年5月21日，成功举办了“存量破局，运营进阶，共话长租行业新周期与新生态”——2026住房租赁优秀企业线上主题论坛，活动以线上研讨的形式召开。

　　曹晶晶

　　指数研究部总经理

　　“十五五”新周期开启，住房租赁行业迈向以精细化运营为核心的新阶段

　　2026年是“十五五”规划的开局之年，《“十五五”规划纲要》明确提出要“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”。住房租赁行业的定位正在进一步提升，行业发展逻辑也从过去更强调“增量供给”，逐步转向更加注重“存量运营”，从追求规模扩张，逐步转向更加关注资产效率、运营能力和长期价值。

　　与此同时，市场本身也正在释放新的信号。根据中指院每月定期发布重点50城的住宅租赁价格指数，今年3月全国50城住宅平均租金环比由跌转涨，同时4月北京、上海、深圳等核心城市的住宅租金依然保持相对较强的修复态势。

　　更值得关注的是，在房价调整背景下，近两年重点城市租售比持续改善，租赁资产的收益稳定性和配置价值正在逐步增强。这也使得市场对于长租公寓、保障性租赁住房以及租赁REITs等资产类型的关注度明显提升。未来我国住房租赁行业将进入以精细化运营为核心的关键阶段，市场竞争也将进一步聚焦产品力、服务力和资产运营能力的比拼。也将继续依托数据与研究能力，与行业各方共同推动住房租赁行业的高质量发展。

　　程威

　　指数研究部研究主管

　　全国住房租赁市场形势总结与趋势展望

　　（1）市场走势：50城住宅租金持续小幅调整，短期将延续“整体承压、分化加剧”格局

　　从中指院监测的住宅租赁价格指数来看，50城住宅租金至今已持续小幅下调近五年时间，2026年1-4月，50城住宅平均租金累计下跌0.52%。分梯队来看，市场分化较为显著。其中一线城市表现出较强的韧性，1-4月租金累计微涨0.05%；而二线和三四线城市租金则延续租金小幅下跌趋势。短期，随着季节性效应减退，重点城市租赁市场将回归常态运行。“整体承压、分化加剧”仍然是行业发展的主旋律。而年中高校毕业季受益于需求高峰推动，租金仍有望短期企稳，核心城市产业聚集区、交通便利板块的优质房源的租金表现也将更具韧性。

　　（2）企业格局：地方国企系加速扩张，行业包租模式整体承压，轻资产转型、精细化运营成行业共识

　　根据中指院统计，2026年头部住房租赁企业的规模扩张速度明显放缓。截至2026年4月，全国管理规模TOP30长租企业的管理房源量与去年末基本持平。具体来看，房企系的规模领先优势仍较为突出，在整体中的规模占比在45%左右；同时，地方国企系加速扩张，规模占比接近30%，逐步成为市场重要参与者。值得关注的是，在当前市场租金持续下跌的背景下，“包租模式”整体承压。为了适应行业变化，住房租赁企业也在积极调整发展策略，聚焦轻资产模式，在加强品牌建设、产品创新、“租赁+”场景融合的同时，深化政企合作、存量资产盘活，并大力拓展企业客户，降本增效，提升核心竞争力。

　　（3）长期机遇：供给侧逻辑从规模扩张转向规范发展，需求端品质化升级，专业化长租企业迎发展机遇

　　供给侧，中央政策明确“十五五”时期住房租赁发展重心从“增量建设”转向“规范提质”，同时明确提出“培育市场化专业化租赁企业”，为长租企业提供了制度红利与发展空间。需求端也出现了值得关注的代际性变化。年轻人对长期租房的接受度明显提升，需求结构也逐步多元化，家庭型租赁、中高端品质化公寓成为新发展趋势。结合美国、日本等发达市场头部长租企业的规模和市占率来看，在“十五五”时期“培育专业化长租机构”的政策导向推动下，我国住房租赁市场整体的机构化率及头部长租企业规模均具备巨大的增长潜力。

　　于洪胤

　　乐乎集团

　　联合创始人、SVP

　　价值共生—长租公寓激活存量资产更新的乐乎实践

　　乐乎集团始终坚持轻资产定位，以品牌输出、管理输出为核心竞争力。目前，乐乎的业务范围覆盖委托管理与投资管理两条主线。委托管理输出产品标准、品牌及运营体系，提供前期定位、工程代建、运营管理等专业服务；资产管理则侧重重资产收购、国企联合投资、全流程资产管控，覆盖投资、建设、运营、退出全链条。在项目区域布局上，主要聚焦北京核心产业与轨交沿线，重点覆盖上地、西二旗、望京、亦庄等产业聚集片区，依托产业人口保障项目运营稳定性。

　　在项目实践层面，乐乎近期落地两大典型的国企存量资产更新案例。其一为乐乎公寓·清河店，由原企业员工宿舍改造为152间轻奢公寓，乐乎负责项目产品定位、装修设计、运营管理等全流程环节。项目区位优势突出，周边产业、商业配套完善，紧邻小米、百度等产业集聚区，2025年5月开业后3个月达95%出租率，当前满租，平均月租金超5000元，GOP表现优异，租住人群主要为上地、西二旗片区互联网从业人员及高校学生。其二为乐乎公寓·稻香湖店，位置相对较偏，但项目位于北分科技园内，且毗邻环保科技园等多个产业园区，整体职住平衡的需求很大。资产原为20世纪60年代的老旧宿舍楼，乐乎对其实施抗震加固、结构优化与整体焕新改造，同步配齐健身休闲配套设施。项目户型普遍较小，月租金在3200元左右，2026年2月开业后两个月即实现185间满租，年租签约占比超98%，入住客群以环保科技园的华为、荣耀等企业在职员工为主。

　　针对存量资产是否适合改造为租赁住房，乐乎认为有三项关键判断标准：一是建筑本身条件，优先选择结构规整、采光通风良好的存量建筑，避免改造难度过大的“商业盒子”或暗房；二是具备区位优势与客群支撑，即使是位置较偏的项目，只要有明确的产业人口支撑，且体量较大（建议500间以上）可摊薄运营成本，仍具备盘活价值；三是改造成本与回报匹配性，需要严格控制改造成本，确保全周期IRR回报率符合投资预期，避免因改造成本过高导致项目亏损。

　　当前，传统固定底租的包租模式已难以适应存量盘活需求，在合作与盈利端应推动“模式转型+结构优化”。模式上由传统“包租”向“浮动底租+BOT”或“收益共享、风险共担”转变，增强抗波动能力。盈利上采取轻重并举策略，以轻资产输出（管理费）保障现金流，以重资产持有（增值收益）博取超额回报，并积极利用低息贷款、公募REITs等政策工具打通退出通道，实现资本结构的良性循环。

　　郭瑞

　　华润有巢

　　科技生活部营销负责人

　　战略引领下的科技赋能模式

　　华润有巢作为华润置地旗下租赁住房品牌，以“服务大国民生、践行住有所居”为战略定位，致力于打造行业领先的租住资产与资管循环平台。截至2025年底，有巢已进驻全国15个城市，管理项目82个，布局房源9.8万间，在北京、上海、广州、深圳超一线城市均有大型租赁社区布局。2022年有巢发行国内首支市场化机构运营的保租房REITs，并于2026年初成功扩募，形成了自有的资产管理平台。“十五五”时期，有巢将承接华润置地“三条增长曲线”中的二三曲线，在第二曲线金融不动产收入型业务和第三曲线轻资产管理型收费型业务方面做重点发力。

　　在运营体系方面，有巢构建了业绩管理、运营保障、社群服务三大体系。业绩管理体系依托市场研究、渠道矩阵和智能调价系统，实现“一项一策”的精细化运营；运营保障体系以全流程运营SOP和全流程运营数字化平台为基础，实现租赁管理全流程标准化、线上化；社群服务体系方面，有巢以“马桥模式”为范例，打造了租赁社区治理的新模式，创新探索“党支部+居委会筹备组+党群服务站+共治委员会”社区模式，建设政府、租客、有巢“三方一体”共创共享型好社区。

　　在数字化赋能方面，有巢构建了行业领先的数字化智慧运营平台，打造3i智慧社区、四大业务中心体系和多项服务应用，为业务提供租赁运营全生命周期管理的数字化运营平台，为租客提供全链路在线租房体验。除全流程业务支撑外，有巢数字化运营平台还可为管理者提供业务全场景租赁管理平台。推出Y.O.管家排行榜体系动态量化服务绩效，并于2025年推出基于Deepseek大模型驱动的“小巢象”AI智能客服，对内赋能员工、对外服务租客。同时推广AI工牌，通过AI工牌记录和分析线下带看过程对话，提取关键信息，帮助管理者洞察服务质量，优化管理流程。

　　关于AI给长租行业带来的实质性变化，当前阶段有巢的AI工具更多作为效率工具发挥作用，但未来AI将逐步实现从被动响应到主动感知的转变，通过分析租客反馈与行为数据，辅助识别KOL、匹配兴趣社群，推动社区从“管理”向“共治”进化。AI在长租行业的应用可以效率提升为切入点，逐步向服务模式与社区运营创新纵深推进。未来，有巢也将持续投入AI基础设施层建设，打造有巢自主的AI能力，在精准营销和客户关系管理系统等领域持续探索，助力运营力、服务力提升。

　　李竟鹏

　　武汉城投悦家

　　租赁运营负责人

　　长期主义驱动下的长租企业品牌建设与可持续发展实践

　　长租行业的竞争逻辑从规模竞赛转向了价值深耕，长租行业是需要沉下心来做服务，做品牌，做长期价值的民生行业。品牌力是长租企业的护城河，目前城投悦家管理房源超8000间，老租客及转介绍率接近30%，租客满意度连续三年保持在95%以上，续租率稳定在65%左右。

　　在品牌建设方面，城投悦家以“悦享生活家”为品牌理念，推出“六大服务承诺”及“五心”服务体系，覆盖从基础保障到情感连接的多元场景。搭建租客全生命周期服务体系，将服务拆分为获客、签约、入住、维保、续租、退出六环节，并制定明确标准（咨询5分钟响应、维修2小时处理等）。产品端从空间标准化转向以人为核心的个性化服务，针对白领强化办公社交功能，针对家庭优化收纳与安全细节，实现“千人千面”的居住体验。并积极运用VR看房、智能门锁、能耗监测等数字化手段提升运营效率。

　　在可持续发展方面，城投悦家积极践行社会责任，在武汉落地的10个保租房项目提供超8000套保障性租赁住房。同时推出毕业生租房补贴计划，并提供就业对接、政策咨询、社群活动等增值服务，打造集居住、社交、成长于一体的青年安居平台。此外，保租房项目100%达到绿色建筑标准，推广智能家居等数字化应用，采用环保材料，装修后空置期缩短，减少碳排放。

　　运营模式上，城投悦家探索“重资产持有+轻资产输出”双轮驱动，推动盈利模式从单一租金差转向“租金+服务+资本”三维驱动，预计今年增值收入占比可以提升15—20%。同时积极拓展企业客户批量签约，并依托智能化系统赋能运营，有效压降成本、提升坪效。

　　当前武汉高校毕业生租赁需求已告别单一的过渡型需求，在保租房供应加大、租金持续探底的新周期下，呈现出“既要价格、更要品质”的特征。尽管租客预算敏感，但年轻人拒绝为低效面积段买单，转而注重空间舒适、安全性及品牌家具家电与隔音降噪等。具体表现为三大深层演变，一是从“吃喝住”转向“情绪价值”，租住画像个性化，宠物友好、电竞主题等小众需求涌现；二是从“被动受管理”转向“求共鸣”，渴望通过共享空间与社区活动打破独居壁垒，寻找归属感；三是数字化生活成为底层标配，线上看房、电子签约及智能家居互联已是立企之本。应对这种变化，城投悦家坚持长期主义。在产品端，基于数据打造适配多元需求的品质套间；在服务端，构建“6分钟生活圈”并上线数字化平台；在运营端，通过社群活动将租客转化为“共建者”。归根结底，是以“好房子+好服务”承接品质生活，最终实现与客户的情感共鸣及经营增长。

　　汤若季

　　首创和园

　　市场营销总监

　　打造新时代租住“好房子”

　　首创和园是北京首创集团旗下长租业务品牌，隶属首创城发集团城市运营板块。2026年5月，首创集团发布“长租物业双平台”，明确将长租业务作为集团核心发力方向。企业致力成为北京市场长租住房第一品牌，目标在两年内实现管理规模3万间，“十五五”期末达到5万间。目前，首创和园在北京、上海、天津、青岛4个主要城市共开发建设22个租住项目。其中在北京已投建10宗租赁项目，总建筑面积超130万平方米，房源规模稳步增长，预计服务人口近3万人。

　　在产品体系方面，首创和园以白领公寓为核心，同步布局员工宿舍、精品公寓及长者公寓。其中，位于朝阳区东南五环的首创繁星社区为北京规模最大的单体保租房社区，总建面约40万㎡，提供6572套房源，配套5万㎡商业及幼小教育设施。项目从规划到运营，紧密结合服务新市民、青年人、城市服务保障群体理念，以“首创十好社区”标准，将租住“好房子”的建设运营做深做实。

　　首创繁星以95%的开间户型精准匹配青年客群，并创新嵌入“和嘉公寓”，面向城市服务保障群体提供宜居保障，有效解决城市居住刚需。凭借优质运营，项目运营稳定、口碑优良、客户满意度高，经营效益良好，区域税收贡献超2000万元，并为村集体提供保底分红，有效带动区域发展，实现品牌、经济、社会三重效益统一。

　　首创和园持续强化长租资管为核心的运营能力，为长租资产提供更加专业性的运营服务。组织建设上搭建“强中台+门店”矩阵管理模式，形成“中台强管理、一线强执行”的组织分工；收益管理通过数据化工具实现出租率与续租率持续提升；社区运营构建党建引领、五方共治的治理体系，全年开展超400场社群活动；品牌与数智化同步发力，标杆效应显著，实现业务、客户、数据、决策“四个在线”，全面支撑规模化、高品质、可持续发展。

　　作为国资平台，首创和园在大型租赁社区运营中探索出一条兼顾保障属性与经营效益的平衡路径：一方面依托社区化布局与规模化经营筑牢盈利底盘，如繁星社区经营表现稳健，为履行社会责任提供坚实支撑；另一方面主动响应政策导向，在社区内合理配建“一张床”等保障性产品，通过共享大社区管理体系降低运营成本、提升服务效能，既切实解决了新市民、新就业群体的居住难题，又以“经营反哺保障”的模式实现了国有资产保值增值与社会价值的统一，该模式正持续在北京多个新建社区中复制推广。