REITs市场反弹及板块分化解析

2026年05月25日，中金公司发表了一篇基金行业的研究报告，报告指出，REITs市场反弹，指数基金申报及商业不动产发行推动板块分化。

报告摘要如下：
　　行业动态
　　行业近况
　　本周（2026年5月18日至5月22日）中证REITs全收益指数上涨1.46%，价格指数上涨1.19%。全市场总市值收于2212亿元，环比+0.77%。
　　评论
　　5月18日首批4只REITs指数基金申报至证监会，市场应声反弹。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.44%，华夏基金华润有巢REIT领涨5.49%。经营权REITs流通市值加权总回报+2.38%，华夏中国交建REIT领涨7.11%。分板块来看，本周各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.74%（高速公路）、+2.22%（保租房）、+1.93%（能源）、+1.38%（消费）、+1.17%（市政环保）、-0.02%（数据中心）、-0.63%（仓储物流）、-0.81%（产业园），我们认为高速公路和能源板块主要受益于部分标的单体市值权重较高，投资者博弈指数基金出台后的指数成分需求利好，而保租房板块主要受益于近期利率表现较为强势。
　　首批4单商业不动产REITs发布发售公告。按发售公告披露的发行价计算，上海地产、首农、砂之船、唯品会为原始权益人的这4单商业不动产REITs分别募集40.92、30.13、55.31、76.96亿元，发行溢价率分别为6.31%、9.96%、10.00%、9.96%，按招募书预计可供分配金额计算的2026年度预计分派率分别为4.47%、5.65%、4.96%、4.40%。
　　关注成交活跃度变化及大小市值分化。本周日均成交额6.73亿元，环比+38%，关注后续成交量能变化以助判断本轮反弹的延续性。本周流通市值排名前50%的REITs平均上涨1.53%，显著高于后50%的REITs的均值0.05%，我们提示关注：1）总市值较大但流通市值相对较小的REITs解禁后流通市值可能变大，指数成分权重可能上升；2）非指数成分REIT在上市满3个月或日均成交金额改善后可能被纳入指数成分；3）部分大权重REITs本周仍收跌，说明标的择选仍需结合项目基本面情况。
　　估值与建议
　　后续关注：新发项目情况；政策变化；利率波动。
　　风险
　　项目运营业绩不及预期；政策不及预期；市场波动超预期。