对话周以升：42亿标杆落地背后，如何用权益创新重塑不动产金融生态？

　　【导读】专访高和资本执行合伙人周以升

　　近日，全市场首单以仓储物流为底层资产的混合业态权益型现代化基础设施机构间REITs——“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划”于上海证券交易所成功设立，总投资规模约42亿元。

　　该项目由京东产发发起，高和资本担任总协调人及专业资产服务机构，凭借“仓储物流+数据中心”的双核心底层资产与同股同权的纯权益架构，获得了瑞众保险、青岛国信等多家头部机构投资人的超额认购。

　　这不仅是一次单纯的金融产品发行，更是不动产权益型资管在存量时代的一次破局。

　　在当前房地产行业筑底反弹的背景下，这单42亿元标杆项目背后隐藏着怎样的行业模式演进与生态构建逻辑？高和资本执行合伙人周以升接受了深度采访，揭开了机构间REITs在不动产金融大循环中的核心定位与高和资本的“服务式大资管”蓝图。

　　机构间REITs：不动产金融大循环的“承上启下”者

　　随着国内多层次REITs市场发展进入深水区，京东产发借此项目构建起“公募REITs+机构间REITs+Pre-REITs”协同发展的多层次资本体系。在这个体系中，机构间REITs究竟扮演着怎样的角色？

　　周以升给出了明确的定义：“机构间REITs在整个不动产金融大循环中承担着承上启下的关键角色。”他解释道，机构间REITs一方面具备公募REITs平台化、权益化的功能，另一方面又拥有不动产私募基金(Pre-REIT或核心型基金)的定制化和灵活性。

　　与公募REITs相比，机构间REITs的优势在于定价与效率。从定价来看，机构间REITs可以与公募REITs对标，但能让投资人避免公募REITs股价波动的困扰。周以升指出，这正是机构间REITs在国际上高速发展的原因，“在美国，私募REITs的增长速度远远超过公募REITs”。此外，发行效率也是其核心竞争力之一。

　　然而，灵活性也意味着更高的管理要求。周以升特别强调，由于资产来源和质量更加多元包容，机构间REITs对主动管理的要求远超公募REITs，其运作逻辑更加接近于不动产私募股权基金。

　　从“一体化”到“服务式大资管”：成就他人的生态法则

　　“开发—运营—证券化—再开发”的资本闭环，是否将成为高和未来服务产业资本的标准范式？面对这一模式对于其他存量资产持有企业的可复制性问题，周以升展现了高和资本独特的组织哲学。

　　“每个企业有自身的个性。高和的文化特点是专业、创新、合作和包容，文雅一点叫‘高屋建瓴，和而不同’。我们认为，合作不仅是一种态度和性格，更是一种组织能力。”周以升表示。在过去17年中，高和与十几家产业企业合作，吸引了19家险资作为LP。在传统的不动产投资中，高和大量采用类似美国铁狮门的一体化资产管理模式，从基金管理、资产改造、运营到退出完全自主操盘，主要聚焦办公楼和社区商业领域，依靠十几个项目的闭环穿越了周期。

　　但在面对仓储、数据中心等新兴和复杂业态时，高和选择了另一条路径——做头部产业方的服务者。

　　“我们特别愿意服务于他们的资管转型，并为我们长期合作的投资人寻找和创设最佳的投资产品，通过成就他人来成就自己。”周以升将这一模式命名为“服务式大资管”。在这种生态构建中，京东产发深植于自身生态的禀赋塑造了强大的“资产管理信用”，而高和资本则作为第三方合格的专业机构，代表投资人进行细节管控和投后管理，弥补利益冲突和业务复杂性带来的缝隙，二者深度协同，形成闭环。

　　周期底部的破局：微观交易重塑宏观信心

　　在行业筑底反弹的当下，通过权益型创新盘活存量资产，对于重建行业信心和周期有着不可估量的意义。

　　周以升对此有着深刻的体悟：“正如高层反复强调的，金融行业不仅仅是追逐利益的，而应该是有道德要求的。在商业活动中，这两者不一定总是一致的。然而，在行业周期的底部，金融从业者可能会有一个难得的心理慰藉：追逐利益和更宏大的利他之间终于可以和解了。”

　　他直言，在周期接近底部时果断出手，通过募集权益资金接盘资产，一方面比高峰期下手胜率更高，另一方面就是在帮助行业走出困境，为宏观调控做贡献。“周期不是宏大叙事，是通过一个又一个微观的交易积累和确立起来的。”这单42亿元机构间REITs的成功落地，正是重建行业信心、塑造新周期的一块重要基石。

　　正如清华大学五道口金融学院全球不动产金融论坛秘书长魏晨阳所评价，以京东高和机构间REITs为代表的金融创新，有助于构建中国不动产金融大循环，对当下中国不动产的周期重建意义重大。

　　谈及未来，周以升态度坚定：高和资本将继续坚持权益性不动产投资的投入。“专业的研判和专业的资产管理能力对权益性产品的设立起到核心作用，这是市场化机构该做的事。这是难而正确的方向。”在业态选择上，左侧的传统不动产与右侧的新经济业态，都将是高和持续关注与深耕的领域。

　　以权益创新为刃，破存量盘活之局。高和资本与京东产发的这次携手，不仅打造了一个42亿元的机构间REITs标杆，更为行业提供了一条可复制的、通过“服务式大资管”构建资本循环生态的破局之道。