房地产板块逆市上涨 “城市更新”催生A股哪些投资机遇？

　　央广网北京5月29日消息（记者 齐智颖）A股房地产板块逆市上涨。5月29日，数据显示，在大盘整体下跌的情况下，房地产板块（BK1202）收涨0.63%，板块内超半数个股收涨，其中福星股份（000926.SZ）、阳光股份（000608.SZ）、天健集团（000090.SZ）、光大嘉宝（600622.SH）、香江控股（600162.SH）涨停，万科A（000002.SZ）大涨7.25%。

　　消息面上，国务院5月28日印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。

　　受访专家认为，《规划》最核心的资本市场意义，在于完成了城市更新从“增量开发”到“存量经营”的底层逻辑切换，为资本提供了全新的资产定价锚点，同时带来了更多的投资机遇。

　　预计将撬动15万亿元投资

　　《规划》提出，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。同时，《规划》聚焦城市发展与民生改善，部署六大核心任务、七大政策举措及14项重大工程，尤其在存量资源盘活、住房品质提升、老旧住房更新改造、房地产新模式构建等领域出台多项支持政策。

　　此外，《规划》还明确提出构建可持续的城市建设运营投融资体系，完善财政支持政策，优化金融支持措施，积极吸引社会资本参与。

　　南开大学金融学教授田利辉表示，《规划》首次以五年规划形式为城市更新注入高度的政策确定性与长期预期，消除了此前试点阶段最大的不确定溢价，使资本敢于进行长周期配置。

　　中央财经大学副教授刘春生认为，本次《规划》以中长期顶层设计为核心亮点，打破传统棚改的短期项目模式，通过市场化基金、REITs、股权合作等多元工具引导社会资本参与，更新范围拓展至老旧厂区、商圈、智慧化改造等多元场景，同时强调产城融合与存量资产盘活，为资本构建清晰、可持续的盈利预期。

　　华创证券研报认为，从城市更新投资额来看，“十五五”期间城市更新至少完成15万亿元，平均每年3万亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“钱从哪里来”是城市更新的关键问题。《规划》明确了三大资金来源——财政、金融和社会资本。各地应积极用足用好政策，资金落实到位是加快推进城市更新的重要支撑。

　　严跃进具体分析：“财政支持方面，包括中央财政奖励、地方专项债、地方财政其他资金投入及税费减免，体系较为完善。金融支持方面，针对风险可控、商业可持续的项目，市场化融资模式清晰，涵盖综合开发、银团贷款、项目投资等。特别值得关注的是，《规划》提出‘探索金融支持城镇老旧住房更新、原拆原建的有效举措’，意味着将在传统个人住房贷款基础上培育新的住房金融支持方式。社会资本方面，REITs在商业办公、保租房等领域已发挥良好的盘活作用，此外还有更灵活的资产证券化产品及公司债券等工具。”

　　上海国家会计学院金融系主任叶小杰认为，《规划》明确支持社会资本以城市运营权和资产证券化的复合模式深度参与，将传统的城市改造工程，转化为可定价、可分层、可交易的长期优质资产包。

　　北京大学经济学院荣休副教授吕随启表示，此次《规划》规模超预期，体量史诗级，确定性清楚；从投融资体系来看，REITs+专项债+市场化融资，投融资闭环完全打通；此外，运作模式发生质变，从“拆改留”到“留改拆+长期运营”。

　　“15万亿订单+REITs退出+专项债托底+存量运营转型+强考核指标，有可能构成资本市场最强确定性主线之一。”吕随启认为。

　　存量不动产迎来价值重估

　　刘春生认为，《规划》将有效修复城市更新相关板块估值，引导市场资金从短期概念炒作转向长期运营价值投资。随着城市更新REITs加速扩容，存量不动产迎来价值重估，同时带动建筑、绿色配套、社区服务等上下游需求共振，改善行业现金流与提升盈利确定性。

　　“房地产应成为城市更新的重要板块，既要做好房屋及土地的盘活更新，也要在政策层面持续获得支持。”具体到房地产角度，严跃进认为，本次《规划》明确了三方面与行业高度相关的内容，分别是更大力度支持盘活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度，以及明确“好房子”的建设改造工作。

　　在田利辉看来，《规划》对资本市场的影响是一场涉及定价逻辑、资金流向与资产形态的深刻变革。在定价逻辑上，《规划》促使市场重新审视核心区域存量资产的价值，原本被忽视的老旧资产将因规划赋能、功能转换和容积率奖励而获得财务重估，拥有核心地段资产的企业将迎来一次系统性价值发现。在资产形态上，《规划》引导城市更新与金融资本深度融合，为不动产投资信托基金提供了优质底层资产来源，引导居民储蓄通过资本市场有效转化为城市高质量发展的长期投资。在资金流向上，万亿级体量的投资将吸引信贷、债券、专项债、股权投资基金等全谱系社会资本参与，产业链正从“政府拨款驱动”的单引擎，转向“多元资本共振”的多引擎格局。

　　叶小杰认为，《规划》将引导资本告别高周转、快开发的短期套利模式，转向长周期、稳运营的价值赛道。整体市场也将完成一轮优胜劣汰，逐步脱离政策题材炒作，彻底回归现金流与实体运营价值。

　　叶小杰具体分析指出，在固收市场，城市更新专项债、项目收益票据等产品资产池持续扩容，定价体系不断成熟，流动性持续提升，将持续吸引保险、养老金等长线资金布局，稳定资本市场长期资金底盘。在权益市场，行业估值逻辑迎来重塑，房企、基建企业的核心竞争力，将从土地储备规模转向城市服务、资产运营、数字运维等综合能力。同时，政策允许的跨周期收益平衡机制，打破了单一地块的盈亏局限，将有效激活行业并购重组与优质资产分拆上市浪潮。

　　多主线共振催生新投资机遇

　　5月以来，已有多家上市公司在互动平台提及城市更新业务的最新布局和进展。天健集团表示，公司密切关注国家政策，已开展针对性研究，在“十五五”期间依托完善的产业链，把握城市建设、城市更新、城市运营等重大机遇，稳步推进项目储备与落地，努力实现公司高质量发展。*ST金科表示，依托公司管理的商业综合体、产业园区、城市更新等多元化空间载体，实现空间活化与商业价值提升，构建从空间运营到内容输出、从流量导入到商业变现的完整产业闭环。

　　吕随启表示，资本市场赛道扩容，民生+绿色+智慧+消费多主线共振，势必出现新的投资机会。他认为，新机遇集中在“存量运营+REITs退出+全链订单+数字化/绿色化升级”；值得重点布局的是基建央企、地方旧改平台、建材/管网、装修、设计咨询、物业运营、智慧/绿色配套等七大板块。

　　田利辉认为，《规划》打开了以“存量提质”和“安全韧性”为双主线的新投资象限。规划设计服务领域，专注于老旧小区改造、历史街区活化、城市体检与策划的规划设计企业将率先受益，获得持续性订单流。建筑修缮与功能提升领域，不同于新建工程的周期性波动，存量住房的检测、鉴定、加固、节能改造与电梯加装，尤其是抗震检测与功能提升，将构筑起跨周期的长期需求池。管网更新与智慧城市领域，供水、排水、燃气等管道更新是城市更新中最隐蔽但最迫切的“里子工程”，叠加数字化、物联感知终端布局，为相关设备商和服务商打开了实质性的增量市场。细分建材领域，绿色低碳等新型材料的渗透率将在更新改造驱动下实现跃迁，从可选升级品蜕变为刚性需求品。房地产服务领域，具备片区统筹能力、长周期运营经验和轻重资产结合模式的综合城市运营商，将取代传统开发商成为城市更新时代的核心价值整合者。

　　叶小杰表示，本轮城市更新的A股投资机遇，区别于传统拆迁建设的老旧赛道，集中在三大全新细分领域。其一为城市数字基础设施赛道，聚焦老旧小区智能化改造、社区碳核算、智慧运维的企业，核心价值不再是工程建设，而是可持续的数据服务与长期收益分成。其二为混合型空间运营赛道，能够盘活城市闲置空间，落地养老、托育、冷链等民生业态，依托长期服务合约产生稳定消费级现金流的企业，具备较强的成长韧性。其三为绿色模块化改造赛道，拥有建筑再生、快速拼装、可逆改造核心技术的服务商，精准适配城区更新的环保、人流约束痛点。

　　刘春生建议，投资方向上可重点关注三类标的：一是具备项目储备与运营能力的房企、城投平台；二是装配式建筑、节能改造、智慧楼宇等工程配套企业；三是保障性租赁住房、产业园REITs及商业运营、物业管理等轻资产服务类企业。

　　田利辉强调，投资者应优先关注业绩确定性强、技术壁垒明显且在存量赛道中已具备先发验证优势的龙头企业，而非停留在题材炒作层面。

　　叶小杰建议，投资层面，需摒弃唯订单论，优先布局具备落地标杆项目、与地方形成长期运营分成机制的优质标的。本轮城市更新的核心价值，最终源于对民生需求的精准响应，而非简单的城市硬件改造。