武汉延庆里更新样本：百年里份焕新，从D级危房到城市新地标

　　记者吴文汐、实习生叶晨阳 武汉报道 站在武汉市江岸区胜利街与二曜小路交会处，多栋联排式的红砖建筑伫立其间，巷外是川流不息的车辆，巷内却是另一幅光景。即使下着小雨，仍有不少人打着伞在街巷里漫步，在石库门和布满爬山虎的红墙前驻足。

　　这里是武汉的百年里份延庆里，曾是汉口老租界，这里一度沦为D级危房，如今经过更新改造成为汉口历史风貌区的新晋文化地标，随着特色业态与多元活动的引入，老建筑也变得可逛、可赏、可体验。6月，这里将举办拼豆大赛、DIY活动、摄影沙龙，街区的兰汀餐酒馆老板还要组织一场爵士摇摆舞会。

　　2020年，武汉正式启动汉口历史风貌区改造提升工作，明确“留改拆”并举、以用促保为主的更新思路，作为汉口历史风貌区一元片区城市更新首发项目，延庆里自2024年初启动改造，完成建筑修缮、空间重构与功能置换，于2025年10月正式开街运营，实现了从危旧里份到城市地标的转变。

　　今年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，为各地改变城市开发固有模式，迈向精细化、长效化更新阶段提供了路线图。延庆里的更新样本，折射出武汉这座超大城市存量更新的潜力，并在实践中找到迈向内涵式发展的具体路径。

　　里份住宅形似上海弄堂，是19世纪末至20世纪上半叶武汉普遍建造的一种具有本土特色的多栋联排式住宅，这种百年历史的老里份多分布在汉口当年的各国租界内，延庆里便是其中之一。

　　建设于1933年的延庆里，为当时的钟表厂老板钟延庆所建，在改造前，这里是武汉国有单位老职工家庭的住所，仅有少部分外来租住的人口，巷子是居民唯一的公共空间，也是生活在这里的老武汉人串门、闲谈、散步、过早（吃早餐）的重要场所，一代代人在红砖瓦墙中见证着这座城市的岁月变迁。

　　但在时间冲刷下，延庆里巷道墙壁逐渐出现破损、裂缝，红色木格栅早已褪色，墙体也因居民加装空调、落水管而损坏，结构老化、设施滞后带来一系列问题，到改造前夕，延庆里已因年久失修沦为D级危房。

　　2020年，武汉市发布《汉口历史风貌区实施性规划（2020年）》，提出“留改拆”并举思路，即“保留更新一批历史建筑，改造整治一批老旧小区，以重点项目改造为‘抓手’，为区域注入新的活力”。2023年7月，《武汉市推进历史文化风貌街区保护利用工作方案》印发，在行动目标、政策举措及工作机制不断完善下，延庆里于2024年初正式拉开了更新改造的序幕，由武汉城投房产集团牵头、市场化多元主体共同参与。

　　武汉城投相关负责人向记者表示，延庆里改造项目在运营模式上进行了探索创新，坚持“修旧如旧、以用促保”的修缮理念，通过“绣花功夫”进行空间整理与功能置换。

　　如今，这里仍保留着红砖墙、石库门、老虎窗、山花等历史构造，又系统性升级了供水、供电、排水及消防等核心配套。就连墙头攀延的一株爬山虎，也与里份同龄，团队在施工过程中仔细保留了主根。

　　上述负责人还特别提到了延庆里各户的住宅天井，天井本是内外融通的空间，但以往居民大多选择围起来改造成卫生间或公用厨房。“我们将封闭天井转化为共享花园，让商铺与延庆里的历史基因更好地呼应，从天井的石库门望进来，就能看到商铺整面玻璃墙。”

　　此外，延庆里主巷本身长度不到百米、巷宽仅5米，且住宅均为二层砖木结构楼房，团队在街区的空间利用和动线设计上也做了充分考量。“我们以现代商业思维进行空间整理和人流动线设计，打通了垂直与平行的交通体系，提升了游逛体验感和商业可达性。”上述武汉城投负责人表示。

　　如今，漫步于修葺一新的延庆里，红墙石巷仍在讲述岁月故事，而现代功能的加持，又为老里份赋予了新的活力。

　　寻找商业与城市的共鸣

　　程倩的服装店今年“五一”假期在延庆里开业了，取名“檐溆”。此前，她的第一份工作就在街区附近，关注到延庆里的招商信息后便决定过来看看。

　　“来延庆里的那天阳光太好了，我几乎没有犹豫就选择了这里，当时还跟运营方开玩笑说我是为了门口那一缕阳光买单。”程倩告诉记者，这条街给她的感觉是应该慢慢走、慢慢逛，多看看这里的老建筑。

　　带着对女装品牌的见解，程倩在铺面的设计和陈列上融入了自己的审美，一百多平米的商铺里只有8个陈列架，空间里有大片留白，摆上户外椅，有一种和延庆里气质相融的松弛感。

　　“看着商家陆续入驻，我就对延庆里越来越有信心。在传统的商业模式里，店铺可能像精装房一样千篇一律，但在这里，大家可以做很多漂亮的橱窗艺术，每家商铺的主理人都有自己的想法。”程倩说，历史街区的改造，要改变的不是历史根源和文化底蕴，而是注入新的商业模式，这个开放式的街区让新品牌有了更多可能性。

　　据武汉城投负责人介绍，延庆里改变了传统“先建设后招商”的做法，将运营前置思维贯穿全流程。招商上确立“去连锁化、非标准化”策略，更加注重品牌自身的内容和理念，延庆里的每一位商铺主理人都有着自己的运营逻辑和品牌故事，从而寻找与这条街区的契合和共鸣。

　　湖北人赵思奇2023年决定从上海回到武汉，开一家自己的餐馆。在他看来，武汉到了一个像十年前的上海一样开始出现机会的阶段。他将自己的餐饮品牌取名“Landing”，音译为“兰汀餐酒馆”，带着店名中“着陆”和“连接”的含义，赵思奇也在不断寻找和武汉这座城市以及延庆里这个街区的连接。

　　“去年12月，我们从黎黄陂路老店搬到了延庆里，看到这里的历史建筑被翻修得很好，希望能在这里与这座城市更好地融合。”赵思奇表示，除了做餐饮外，他平时还会做社群运营，每月做一期主题City Walk，带着武汉的历史故事，走过铁道建筑、红色建筑、领馆建筑、金融建筑等，就像重返历史纪录片现场一样。

　　“我认为，延庆里无论是景观设计还是建筑本身，更新完成度都很高，这里至少保留了30%的公共空间，大量的公共区域能够让人停留下来。武汉有大量的历史建筑资源，这是相比其他城市最好的禀赋，这么多好房子空置在这太可惜了，需要被重新利用，最好的归宿就是变成新的商业空间。”赵思奇说。

　　目前，全国各地历史文化街区都倾向于通过引入各类业态的方式实现空间活化利用，吸引客流和产生效益，但难免出现同质化现象，且面临“重建设、轻运营”“重空间、轻治理”的困境。据上述武汉城投负责人介绍，延庆里引进商家之后，在后期运营中也会与商家充分沟通，同时采取“培育+收益共享”的弹性租金模式与商户实现共同成长，而不仅仅是传统意义上的收取租金。

　　如今，杭州的“新造”艺术集合店、武汉18号酒馆旗下的披萨品牌小手粗造、成都深夜酒馆硬米等各地特色品牌也在相继入驻，延庆里街区首店率达到85%。2025年10月开业以来，累计接待游客超70万人次，举办各类艺术策展、市集活动50余次。

　　因地制宜探索更新特色模式

　　近日印发的《城市更新“十五五”规划》首次从国家层面对居住、产业、公共三大空间更新改造明确量化目标，这也意味着，未来城市更新将迈向精细化、系统化、规范化新阶段。

　　从2025年起，武汉城市更新三年行动已全面铺开，过去一年改造老旧小区258个、城中村1005万平方米，包括延庆里在内的片区焕新开放，成为“网红”新地标。

　　延庆里是武汉大力推进城市更新工作的一个缩影。当前，武汉城市更新已进入全面起势阶段，首批80个“小而美”更新片区全面开工，第二批102个片区加速谋划，以“五改四好”为具体目标，提出“六带联动”“五创协同”的特色模式。

　　其中，“六带”即“带改造”，改造后长效管理覆盖率达到80%；“带开发”，建设500个“好房子”项目；“带建设”，更新地下管线管网1500公里，建设综合管廊66公里；“带整治”，推进“四线一口”整治及“厂网一体化”试点；“带保护”，加强16片历史街区保护与利用；“带管理”，智慧赋能形成“城市更新一张图”。“五创”即创新实施模式、融资方式、资源配置、策划机制和审批流程。

　　浙江省城市治理研究中心执行主任江山舞曾参与武汉城市更新的研究工作，他在接受记者采访时表示，这一路径设计，更加注重系统集成、突出重点和改革实效。其中，“五改四好”指向提升城市功能品质，回答“改什么、改成什么样”的命题；“六带五创”重构了实施逻辑，指向创新政策工具、商业模式和治理方式，探索破解了“怎么改、如何保障落地”的难题。

　　“受城市规模、历史基底、资源禀赋等因素影响，各地城市更新的现实问题千差万别。”江山舞指出，武汉“三镇鼎立”的空间格局，决定了各片区的市场基础、产业禀赋、价值转化的逻辑截然不同，难以套用统一标准，也不能全域复制一套更新模式。

　　因此，武汉针对一批重点片区制定了差异化的更新策略，例如历史文化街区侧重“保护为主、合理利用、以用促保”的原则；环大学片区聚焦科创发展，推动高校与社区、产业融合；环湖片区以湖为单元推进城市更新，围绕东湖、汤逊湖等打造“一湖一IP”的湖城共生发展区。

　　据了解，《武汉市城市更新条例》已于6月1日正式施行，武汉今年还将重点推进设立城市更新基金，同时研究编制《武汉市城市更新“十五五”规划》。

　　在江山舞看来，当前城市更新逐步进入深水区，需要更加精细化、长效化的治理措施来推进。武汉应兼顾汉口老城历史风貌保护、武昌科教文旅片区提质、汉阳工业遗存转型、新城片区功能补短板差异布局，分类推行微改造、功能置换、混合开发。同时，把城市更新作为构建现代化产业体系的重要支撑，在存量更新中精准导入科创孵化、现代商贸、总部经济等适配业态，完善过渡期用地、混合用地配套规则。

　　“此外，武汉城市更新多元主体协同治理的长效机制仍有待突破。应健全政府统筹、市场运作、居民参与、专业机构赋能的共治体系，针对老旧小区、历史街区、工业厂区不同场景搭建常态化居民议事平台，完善自主更新、共建共享激励政策。”江山舞表示。