上市五年，总规模突破2300亿元，公募REITs迎来“基础设施+商业不动产”双轮驱动

　　【导读】公募REITs上市五年来总规模突破2300亿元，“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局成形

　　2021年6月21日，首批9只公募REITs在沪深交易所挂牌上市，拉开万亿元级蓝海的序幕。五年后的今天，已上市的公募REITs产品数量达到86只，总规模突破2300亿元。

　　五年间，公募REITs从“基础设施”单一赛道出发，历经首批、扩募、常态化发行，在2026年6月迎来商业不动产REITs上市，形成了“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新格局。

　　公募REITs上市五周年

　　双轮驱动格局成形

　　从2021年6月首批9只产品上市到如今覆盖9大类底层资产，总规模突破2300亿元，中国公募REITs市场仅用五年便走完了很多成熟市场需要更长时间才能完成的起步积累历程。

　　中信建投基金公募REITs部副总裁李毅表示，五年来，中国公募REITs市场走出了一条从无到有、从试点到常态的跨越式发展路径，其中，有三个节点最具历史意义：

　　第一个节点是2021年6月首批9只产品正式上市。这是制度层面的“破冰”——以“公募基金+ABS”的创新架构，首次将存量基础设施资产纳入公募REITs试点，为中国版REITs确立了底层法律框架与投融资逻辑，是整个市场的起点。

　　第二个节点是2022年至2023年常态化发行机制的确立。公募REITs的发行由“审核试点”转向“制度常态”，市场参与者的信心与预期得以稳定，二级市场的流动性也随之改善。

　　第三个节点是2025年12月31日商业不动产REITs试点的正式落地。这标志着公募REITs底层资产进一步拓宽，“基础设施+商业不动产”双轮驱动的市场格局由此成形，也为公募REITs市场长期规模扩容打开了更大的想象空间。

　　博时基金REITs业务营运总监刘玄表示，从基金管理人的角度来看，公募REITs市场发展的三个关键节点分别是：2021年6月首批9只产品上市，是“从0到1”的“破冰节点”；2023年3月236号文发布，是公募REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动常态化发行的“提速节点”；2025年12月63号文发布，是昭示各类商业不动产有望陆续纳入发行资产范围的“展望节点”。

　　从300亿元迈向2300亿元

　　从“量”跨越到“质”

　　“公募REITs市场规模从最初的300亿元到2300亿元的跨越，不仅是量的增长，更是市场深度与广度的系统性重塑。”刘玄表示，从“量”的跨越到“质”的检验，其背后的结构性支撑与规模“含金量”可归结为资产类别的多元化扩容和“首发+扩募”机制的常态化运行，同时，参与主体与资金端的生态扩圈也为规模的跃升提供了坚实的支撑。

　　华夏基金表示，公募REITs市场能快速成长，其动力主要来自两个方面：一是制度与政策日趋完善，为市场筑牢坚实基底；二是资产图谱不断扩容，为市场提供源头活水。

　　“2300亿元规模的‘含金量’主要体现在：全市场分红稳健，显著高于同期十年期国债收益率；预计公募REITs可以带动新项目总投资超1万亿元，将有效打通存量资产盘活与新增投资的闭环。尽管机构持有占比偏高、流动性有待改善，但底层资产现金流的稳定性、分红回报的真实性以及对实体经济的带动，决定了这一规模具备扎实的价值内核。”华夏基金表示。

　　先锋瑞驰认为，目前公募REITs市场的机构投资者占比为90%，其中，券商自营资金占50%以上，显示市场定价以长期配置资金为主导。从现金分派率看，产权类为3.67%，收益特征介于股债之间，符合“类固收+”定位。从交易端看，投资者结构高度一致，导致市场成交量偏低，价格缺乏弹性，这是需要逐步提升的方面。

　　中航基金不动产投资部姜倩倩也表示，公募REITs市场整体呈现高质量特征且结构持续优化，一是底层资产现金流稳定性较强，现金流均具备较高可预期性，上市以来分红率保持稳定；二是资产质量持续提升，新增上市项目运营与治理水平稳步提升；三是市场估值逐步回归理性，优质核心资产获得合理估值溢价。

　　夯实长期发展基石

　　公募REITs迈向新的发展阶段

　　公募REITs市场“基础设施+商业不动产”的双轮驱动格局已然成形，正迈向新的发展阶段。

　　刘玄认为，未来公募REITs市场将呈现三大趋势：一是资产谱系从“硬基建”向“泛商业”渗透，二是市场生态从“资产发行”向“资本循环”进化，三是投资者结构从“战略配售”向“指数配置”演变，公募REITs作为独立大类资产的定位有望彻底夯实。

　　借鉴全球成熟REITs市场的经验，目前中国公募REITs市场长线资金结构仍有较大优化空间。李毅认为，最值得加速引入的主要有三类，一是险资，二是企业年金与职业年金，三是境外长线机构投资者。先锋瑞驰也指出，引入社保基金、养老金、境外投资者、REITs-ETF等长期资金，将极大优化市场生态。

　　业内普遍认为，系统性引入长线资金，不仅能够夯实公募REITs市场的估值基础，也将推动公募REITs真正成为居民财富配置中不可或缺的资产类别。

　　制作：鹿米