产业园区REITs领涨，机构建议关注土地续期对资产估值的影响

　　兴业刘郁团队表示，本周(2026年8月17-21日)中证REITs全收益指数收于942.2点，较上周上涨1.18%。所有资产类型均收涨，涨幅靠前的是产业园区(+3.71%)、仓储物流(+2.04%)。2026年6月以来多个园区项目宣布了增持计划，旨在推动基金持续、稳定、健康发展。全市场88只个券中，70只上涨、18只下跌，涨幅前五大均为园区项目。

　　关注土地续期政策逐渐明朗下，土地剩余期限变化对项目估值的影响。上海市规划和自然资源局近日印发《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见(试行)》，成为继广州之后第二个系统性落地工商业用地续期政策的一线城市。上海市的工商业项目土地使用权续期，以“以续期为常态、不续期为例外、根据企业需求应续尽续”为原则，覆盖上海市工业、商业、旅游、办公等国有建设用地使用权续期。

　　《上海市加强土地管理“十五五”规划》中提到，要建立健全工商业项目用地使用权续期制度，灵活适应REITs项目续期土地年限需求，降低企业续期成本和发行成本，支持和服务REITs项目上市发行，保障土地剩余年限较短商业不动产资产估值的公允性。

　　针对REITs，上海续期政策在续期年限和续期工作流程上做了特别安排，申请年限可根据项目实际情况确定，也可在REITs申报后注册前完成土地续期手续办理。

　　由于此前土地续期成本、方式不太明确，土地剩余期限较短的项目，其收益法估值下预测收益年期也很短，土地到期安排不确定性很大，部分项目并未将建筑物剩余价值纳入估值。此次上海土地续期政策可能对产权资产进行重新考量，可以优先关注剩余期限较短、基本面良好、估值受“年限较短而明显折价”的项目，例如亦庄产业园、首农、物美消费、百联消费、首农商业。