中信固收：土地使用权续期对公募REITs估值影响几何

　　中信固收研报指出，基于我们对部分位于北京和上海的REITs资产的梳理，用地类型和土地级别或是影响土地基准价的核心要素，类型上商业用地高于办公用地高于工业用地、级别方面处于核心区位的项目基准地价也明显高于非核心区位的项目基准地价。从模型测算来看，我们得到以下三个结论：(1)土地续期对于IRR的影响需要分不同场景。假设从不同的剩余期限时点延长土地期限至法定最长，则土地续期能够增厚项目投资的全周期IRR，且增幅效果和续期期限成正比。对于单个项目在即期时点续不同年数，则需要在未来收益与续期成本中寻找平衡。(2)土地续期打开了资产运营的弹性空间，优质资产能够显著受益于土地续期。(3)土地续期成本的高低和续期成本的分摊方式将对资产估值起到较大影响，分派率视角下，土地续期成本如何分摊并影响当期或未来一段时间的分派率表现或更为重要。当前存量公募REITs二级市场分派率估值已经隐含了土地延期的预期，土地续期或难催化市场的短期行情，土地续期成本的高低和续期成本的分摊方式或是未来需要重点关注的要素。中长期维度看，若土地使用权续期兑现，有助于延续当前二级市场产权REITs看分派的投资逻辑，完善REITs估值体系。