仲量联行：北京办公楼市场2028年有望迎来实质性筑底

　　近日，仲量联行发布《2026北京办公楼市场白皮书》指出，北京办公楼市场正经历以“重新定价”为标志的系统性重构。预计2028年有望成为市场实质性筑底回稳的关键节点。

　　“站在新起点，北京商办市场已超越单纯的物理空间属性，成为承载科技创新、产业升级与城市动能转换的核心载体。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，尽管面临阶段性的去化压力与多重挑战，但在总部经济与新质产业的双引擎引领下，北京办公楼市场展现出强劲的基本面韧性，并释放出丰富的结构性机遇。

　　2026年第三季度，北京办公楼市场在长期供应沉寂后迎来四个甲级项目集中入市，受产业基本面差异驱动，东西部市场复苏节奏呈现分化。投资市场表现平稳，内资险资与产业资本延续主导地位，自用型买家持续释放布局意愿。零售地产市场业态加速迭代，以“新鲜零食”为代表的新兴赛道崛起并有效带动客流。工业物流市场三季度需求显著回暖，净吸纳量创近三年单季新高。

　　2026年三季度，北京办公楼租赁市场活跃度呈现小幅回升态势，整层及以上的大面积成交显著增多。需求端主要体现为存量升级置换，租户多从乙级或品质一般的普通甲级项目，向CBD区域的新增供应及优质存量项目迁移。与此同时，全市新租及扩张需求依然有限，且高度集中于中关村区域，主要由前沿科技企业的租赁需求所支撑。面对市场流动性的改善，部分入驻率显著回升的项目业主借此契机优化租户结构，提高准入门槛，倾向于吸纳资质更优的客户以增强资产稳定性。

　　张冀苏表示，西部市场率先展现产业驱动的筑底韧性。以中关村为代表的核心区域，依托人工智能、机器人等新质产业集聚，以及高校、资本、创新资源深度融合的生态优势，持续吸引企业扩租与产业需求外溢。2026年第三季度，中关村甲级办公楼租金环比平均增长2.4%，核心项目空置率普遍低于10%，有力印证了成熟产业生态对资产价值的坚实支撑。

　　东部则呈现出“在调整中升级”的发展路径。超甲级项目能够凭借品质与价格优势承接跨级升级需求；普通甲级及乙级物业虽面临较大去化压力，但租金调整为企业提供了成本优化和办公升级的窗口。未来，商办办公楼项目需从“拼租金”转向“拼运营”，灵活条款、租约重组、空间适配等正在成为新的竞争维度。

　　仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示，基于调研，我们发现当前市场的积极信号是供需双方预期趋于理性稳定。优质租户不再一味等待“绝对底部”，而会基于未来三年业务规划主动锁定空间；而业主的首要目标是提升入驻率和优化租户结构。预期共识正为平稳筑底提供支撑，北京办公楼市场正从深度调整走向新均衡。

　　从区域分化来看，西部市场企业租户对2026至2027年率先企稳的信心更为坚定；而东部市场仍处于寻底阶段，多数企业租户将触底节点锚定于2028年及以后。虽仍有近四成租户认为租金仍有5%至10%的下行空间，但大幅下跌的预期已明显减弱。预计2028年迎来市场实质性筑底回稳的关键节点。调研显示，37%的企业租户预计市场将于该年触底，且业主的预期也普遍集中于此。

　　张冀苏表示，在存量博弈和实用主义主导的环境下，业主和租户都需从单一租金博弈走向全生命周期管理。真正有竞争力的办公楼是帮助企业提升空间效率、控制成本、支持业务发展的生产力平台，而高效的租赁决策应充分考量空间、条款与长期运营成本共同构成的综合价值。