存量时代下核心城市发挥稳楼市带动作用

　　今年以来，房地产市场深入落实“控增量、去库存、优供给”，市场呈现出供求关系修复的“再平衡”过程，房价也出现了积极变化。9月，70城新房价格环比跌幅收窄至-0.1%，环比上涨城市数有17个，比上月增加了2个；二手房环比上涨城市数有9个，比上月增加了6个。

　　一方面，这得益于新房市场从源头端控制供给的政策有效落实。9月，全国新房待售面积同比下降1.5%，连续7个月下降，且降幅明显扩大，其中新房住宅待售面积同比下降0.7%，连续2个月下降。比如，9月，重庆新房住宅已上市未成交库存同比下降32.2%，待售面积同比下降19.2%。另一方面，也得益于二手房供求关系改善。根据克而瑞统计，一线城市9月末二手房挂牌合计41.2万套，较4月末减少1.35万套，降幅达3.19%。截至9月末，北京主要中介机构挂牌房源12.4万套，较年初下降12%，武汉二手住房挂牌量同比减少19.04%。

　　9月，核心城市房价趋稳的态势更明显。到9月，一线城市新房和二手房价格环比均连续7个月上涨，显示市场在前期充分调整以后，价格探到阶段性底部，一线城市年轻人、外来人口较多，积累的刚性需求充分释放，形成了稳定房价的效果。同时，从房价止跌的城市看，主要是长三角、珠三角以及部分省会城市，人口净流入、需求潜力大，成为楼市稳定的基本盘。

　　同时，各地都在积极打造“好房子”，热点项目对房价稳定也有支撑效果。根据克而瑞的统计，15个重点城市9月共有181个项目首开或加推，合计推出19776套房源，环比增加36%。开盘当日整体去化率约为47%，在8月环比回升的基础上，再次回升5个百分点。其中，上海、杭州、北京、天津、长沙5个城市，诞生12个“日光盘”，比8月多了5个。

　　因此，要正确看待开发投资、新房销售面积等房地产指标下降的情况，这是各地落实中央关于严控增量要求的反映，也是市场快速形成供求平衡的表现。随着房地产进入“存量时代”，新房市场越来越趋向于改善型需求主导，交易量下降有必然性，但核心城市成为新房稳定的基本盘。同时，具备交付优势、总价可控的二手房，成为刚需和刚性改善需求选择的主要标的。

　　近期，二手房交易更为活跃，根据住房城乡建设部网签数据，1至9月，全国二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。9月，全国二手房交易网签面积同比增长11.7%。1至9月，有16个省（区、市）二手房网签交易量超过新建商品房，20个省（区、市）二手住宅网签交易量超过新建商品住宅。如果将新房和二手房交易加总，全国总的住房交易量降幅收窄至-2.2%，稳定态势很明显。住房总交易面积最大的省份广东，1至9月总交易量跌幅仅为-0.6%。

　　而且，“风向标”城市发挥稳市场带动作用。根据住房城乡建设部网签数据，一线城市和部分区域中心城市新房和二手房交易总量同比正增长。1至9月，上海一、二手住房合计成交22.6万套，同比增长10%。进入10月和四季度，开发商将冲刺全年业绩，供给端适销对路的项目将推售上市，需求端财政贴息政策开始见效，这将对新房和二手房、刚需和置换均有带动作用。同时，8·28新政在稳定预期、改善供给的效应也将开始见效，商品房市场稳定的态势会更明显。

　　摘自 《中国建设报》 2026.10.26 广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉