打造高铁时代的京城后花园

　　公司定位城市综合运营商

　　受益于上半年公司加大营销，土地销售收入大幅增长，加之基数效应，公司预告上半年归属于上市公司股东的净利润1-1.1亿元，同比增长297倍-326倍。公司控股股东和实际控制人是铁岭财政资产经营有限公司和铁岭市财政局。铁岭新城距老城区8公里，距沈阳市区30公里，京哈线、哈大高速、G102国道纵贯境内；哈大高铁的铁岭西站落户铁岭新城区，2015年高铁开通后北京到铁岭仅需2.5小时！铁岭新城已引进国内外知名的地产开发商，如马来西亚的天力集团、中国建筑等。铁岭新城与沈阳市共用电话区号；铁岭市自2010年加快打造沈铁工业走廊，该规划涵盖了7个县（市）区和两个经济开发区总面积3313平方公里，人口147万人，包括了铁岭18个重点工业园区的10大产业集群。

　　2013年土地出让有望“量价齐升”

　　公司作为地方政府重要的财政平台一直备受地方和省政府的关注。铁岭新城规划面积22平方公里，“莲花湖”等水域面积占新城面积的30%，被誉为国家园林城市，曾作为上海世博会中展出的唯一座中国城市。目前公司可出让的熟地约9000亩，出让均价已从2011年60万/亩，上涨至100万/亩左右，开发成本约30-40万/亩。据市国土资源交易网数据，7月19日挂牌的凡河镇新屯村六块商住用地共15.4万方，挂牌起始价为3.48亿，折合每亩150万元。我们预计今年公司拟出让的土地约2000亩左右，预计土地出让金收入20亿左右。随着新的县城稳步推进城镇化，还有2个县城即将拆迁，公司土地一级开发增长空间较大。潜在可出让面积近2万亩。

　　打造京城边的“杭州西溪湿地”

　　新城的“莲花湖”湿地公园面积达20平方公里，属天然的湿地公园，自然条件优越，集旅游、度假、避暑和冬季冰上运动一体。公司在紧邻湿地有超过1000亩的可出让土地，未来规划做Townhouse，别墅等低密度住宅，目前周边高层住宅均价在4000元/平米。随着2015年高铁通车，“京城后花园”有望提升地价空间。

　　偿债压力可控积极推进再融资

　　据一季报显示，公司净负债率、资产负债率和扣除预收账款的资产负债率分别为：21%/37%/37%；货币资金/(年内到期的非流动负债 短借)比率为4.1%。随着三季度推地增加和公司股东大会通过拟发行不超过10亿元公司债议案，短期偿债压力有望改善。保守估计，公司一级开发毛利率保持在60%左右。公司对铁岭新城区的土地独家开发运营，与政府利益诉求一致。土地市场热度、业绩可持续增长将是政府和公司未来关注重点。