房地产行业7月报：投资增速创近五年新低，政策松绑观望气氛仍浓

　　2014年 7月单月新开工和单月土地购置面积同比转增，房企到位资金增速出现反弹，但开发投资增速继续下降，前 7月累计增幅已降至 13.7%，创 09年 9月以来新低；同期，销售面积和销售额分别下滑 7.6%和 8.2%，降幅受基数影响均有所扩大。7 月起各地限购松绑，并逐渐开始放松限贷，预计 8月市场呈弱复苏态势。而在各地竞相出台扶持政策下，房价调整不充分制约了库存去化速度，也是制约购地和开工反弹的重要因素，我们维持全年地产投资增速 12%左右的预测。板块方面，宽松的资金面将继续支持地产板块的政策刺激和估值修复行情，我们维持推荐龙头公司万科、保利地产、华夏幸福；转型个股我们推荐世联行、冠城大通、阳光城；国企改革建议关注华侨城、建发股份。
　　支撑评级的要点
　　1-7月，房地产投资同比增长 13.7%，较 1-6月回落 0.4个百分点，创 09 年 9月以来新低；商品房新开工面积同比下降 12.8%，较 1-6月收窄3.6 个百分点；施工面积同比增长 11.3%，与 1-6月持平；土地购置面积同比下降 4.8%，较 1-6月收窄1个百分点。政策刺激下，新开工数据降幅收窄，但库存依旧高企，我们预计全年地产投资增速将降至 12%以内。
　　1-7月，商品房销售面积 56,480万平方米，同比下降 7.6%，跌幅较 1-6 月份扩大 1.6个百分点；销售额 36,315亿元，同比下降 8.2%，较 1-6月份扩大 1.5个百分点；销售均价 6,430元/平方米，同比下降 0.6%，较 1-6 月份收窄 0.2个百分点。7月百城价格指数环比降幅扩大，但整体而言房价在前期高企的土地成本制约以及资金来源相对宽松的环境下，7、 8月开发商推盘及降价的热情不高，以观望为主。
　　1-7月，房地产开发企业到位资金 68,987亿元，同比增长 3.2%，较 1-6 月份提高 0.2个百分点。国内贷款同比增长 14.7%，增速回升 0.6个百分点，但仍处低位；自筹资金同比增长 11.6%，增速上升 1.5个百分点，已成为房企最大资金来源；含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降 8.1%，降幅扩大 0.9个百分点，销售端资金来源继续下滑。
　　1-7月，40城土地市场成交量价继续大幅下滑。1-7月 40个城市土地供应面积同比降 17%，土地成交面积同比下降 19%。1-7月 40个城市土地累计成交金额同比上升 2%，较上月大幅收窄 11个百分点。受 6月推地量骤减和基数因素影响，7月土地成交均价环比上升 9.4%，7月土地溢价率为 9.37%，环比上升 5个百分点。
　　政策和消息方面，武汉、苏州等 30多个城市都放松或取消了限购政策，同时各地“救市”政策全面开启，尤以全国首个省级救市文件“闽八条”为首，包括取消限购、对二套房贷认定松绑等一系列政策。另外，不动产登记制度和户籍改革制度同时进行，前者已启动试点。
　　投资评级和建议
　　7月各地限购密集松绑，楼市政策环境有所改善，地产板块出现强势反弹，以万科、保利为代表的龙头房企在此轮蓝筹股修复行情中表现尤为抢眼，符合我们此前的推荐逻辑。目前市场对信贷政策放松的预期仍在，近期政策放松边际效应降低，但宽松的资金面将继续支持地产板块的估值修复行情，我们维持推荐龙头公司万科、保利地产、华夏幸福；转型个股我们推荐世联行、冠城大通、阳光城；国企改革建议关注华侨城、建发股份。