房地产行业2015年年度报告：真爱无敌

　　从暧昧到态度鲜明。政府与地产的分分合合主导了行业周期的起起落落。
　　2013年之前由于有历史可供参考，市场对行业底限有了经验性的判断。
　　但在2013年之后，政府对地产的态度一度让我们迷茫，直到9.30房贷政策的出台，我们认为政府对地产的态度由之前的若即若离变得十分清晰，政府能够容忍行业下滑的底限并没有超出预期，在行业层面温和刺激无效情形下，政府再次显示出对行业的依赖性，态度鲜明的要扭转行业和整体经济下滑的势头，政府与地产的再次牵手已是事实，行业的周期曲线也会因此改变。
　　我们之所以做出这样的结论，一是基于新一轮政策本身会产生的效力，二是从这一政策出台可以窥见政府的态度，我们认为态度决定一切，既然政府刺激行业回暖的决心强烈，我们相信政府有足够的能力实现这一结果。
　　新一轮政策的重点在于放大需求杠杆，简单实用。
　　未来如果复苏不达预期，我们认为还会有二手房营业税减免期限的缩短，一线城市限购放松等重磅政策出台，终究政府需要达到行业实质回暖这一结果。其实11月21日的降息时点和力度已经超出市场预期，即是政府态度在刺激经济和行业具体措施的体现。
　　持续性如何？我们认为在投资和新开工没有实质好转之前，政府对行业呵护的态度不会变化，成交的复苏也会持续。因为政府刺激行业的目的在于提振经济，而单纯地产销售的好转对经济的拉动作用并不明显，只有通过销售好转，再传导至新开工和投资的改善，才能对实体经济产生实质影响。销售好转对新开工和投资的带动至少会存在6至9个月的滞后期，在15年年底前不用担心销售出现反复的情况，需要担心的反而是房价不要出现明显反弹，因为这会影响行业的政策预期。
　　投资策略。行业周期曲线改写背景下，我们看好地产行业基本面和估值水平的双重改善，选股按照下述三条思路：
　　目前地产配置水平不高，在加仓过程中龙头公司首先获得超额收益，推荐招商地产，保利地产，金地集团，万科。
　　销售弹性较大二线公司推荐京投银泰，中南建设，阳光城，华夏幸福。
　　国企改革受益标的深振业，深天健，天地源。