投资下行之势未缓。1-11月房地产投资8.77万亿元（+1.3%），增速较1-10月下滑0.7pc，降幅比上月继续扩大；11月单月投资增速同比-5.1%，连续降4个月且降幅比上月扩大3pc。分类型看：11月住宅同比增速均为负商业为正，住宅累计增速降至1.3%，创09年以来新低；分区域来看：11月单月同比增速东部大幅下滑8.1%，中部地区在9、10月份负增长后11月重回正增长，1-11月累计增速中部东西部以+1.3%居高。

　　新开工继续大幅下滑。1-11月房屋新开工面积-14.7%，较1-10月扩大1pc，11月单月新开工面积同比-20.9%，比10月单月降幅收窄近4pc。住宅+16.7%住宅施工面积1-11月累计同比-0.31%，自2000以来尚属首次负增长。房企土地购置未见起色，1-11月土地购置面积-33.1%（1-10月：-33.8%）、成交价款-26.0%（1-10月：25.2%），除部分火爆的一事线核心城市，房企的拿地积极性仍不高。

　　去库存政策储备多，预计近期将出台。近日中央会议强调要化解房地产库存，因此房地产行业的问题或将是明年经济工作的重要内容。通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。放贷利息抵扣个税正研究，"提高个税起征点"的政策预计将快出台。国管公积金房贷政策正进一步放松，住房公积金条例时隔七年后再修订。库存压力大的海南、江苏、山西、宁夏、河南、合肥及马鞍山等省市出台刺激政策加快去库存。河南濮阳已落实，给予农民补贴100-200元/㎡，预计政府给予农民购房补贴约占总房价的2.5%-6%之间。

　　2016年行业发展的外部环境持续宽松。财政挖渠，货币放水，改革助力，“十三五”稳增长优势突出，创新驱动，结构优化，供需发力。到明年地产投资有望企稳，而提供“结构性需求、转型升级服务”中受益的潜力优质公司将凸显投资机会。

　　风险提示：政策宽松不及预期，经济不振影响住房消费，楼市回暖缓慢等。