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2016年半年报点评:厚积薄发,“未来”已现
内容摘要
  事件:

  公司8月25日公布2016年度中报摘要,报告期内,公司实现营业收入13.67亿元,同比增加117.17%;扭亏为盈,实现归属于母公司所有者的净利润0.40亿元,去年同期为亏损1.19亿元,同比增加133.19%;加权平均净资产收益率1.99%。

  观点:

  在京项目持续释放业绩扭亏为赢。报告期内,公司实现营业收入13.67亿元,同比增加117.17%,营业收入中房地产销售结转实现收入12.83亿元,同比增幅为149.96%,2016上半年公司房地产销售业务毛利25.22%较上年同期16.38%增加8.84个百分点;营业利润1.38亿元,去年同期为亏损0.92亿元,归属于母公司所有者净利润0.40亿元,去年同期为亏损1.19亿元,同比增加133.19%。

  主营房地产业务上半年实现签约销售面积7.8万平方米,同比增长1.43%;签约销售额37.31亿元,同比增长35.28%;公司在京项目存量释放,公司主营业务逐年实现连续增长。

  报告期内实现扭亏为盈,营收及利润增加主要系公司报告期实现的房地产结转收入及毛利率大幅增加,同时得益于内部管理的进一步加强,严控各项费用支出,上半年三项费用较去年同期进一步降低。

  拓宽融资渠道融资成本进一步降低。2015年以来公司多方向拓展融资渠道,2015年至今共发行27.79亿元公司债券,其中2016年初至今已发行20亿非公开公司债,融资利率较低,用以偿还利率较高的贷款,使得公司的资金成本进一步降低。从2016年的两次非公开发行来看,融资较为顺利,且融资成本较低,在当前市场资金环境较为宽松的情况下,未来公司极有可能继续通过资本市场渠道,继续发行债券以提供公司发展所需的现金。同时随着金融机构授信额度充足,公司短期资金压力也得以缓解。

  报告期末公司融资余额为164.50亿元,加权平均融资成本为8.63%,较2015年底的9.35%降低0.72个百分点,降幅为7.7%;其中房地产业务融资余额160.40亿元,最低项目融资成本为5.71%,最高项目融资成本为10.05%,整体利息资本化率为8.96%,较2015年底的9.33降低了0.37个百分点,降幅为4%。

  回归北京战略落地差异化竞争优势明显。公司“以北京为中心,以轨道交通为依托”的战略布局目前进入深度落实阶段,从2015年全年,以及本报告期内主营业务营收以及来看,以北京为中心的战略目标基本达成。

  报告期内总营收北京地区占比90.56%,其中轨道物业项目又占比达81.04%;公司房地产项目存货中,北京地区存货达2,129,450.93万元,占各项目存货总额的95.27%,主要系轨道物业项目、檀香府项目、平谷项目。

  公司是国内轨道交通上盖物业开发的先驱,在减震降噪、建造结构、新材料等技术实现了创新性突破。在开工周期、运营安全等方面实现了行业领先,被誉为亚洲领先的“第三代轨道物业”。依托于控股股东京投集团在轨道上盖物业开发的上游优势,同时凭借专长于轨道交通上盖物业这一细分领域和控股股东的资源资金支持,公司在北京市场完全具备了差异化的竞争优势,同时,公司在京项目多数与行业龙头企业合作开发,一定程度上降低了开发风险,也有利于公司学习行业龙头企业的项目管理和运营经验。

  结论:

  集团公司“轨道+土地”车辆综合开发模式具备巨大的竞争优势,奠定了公司轨道上盖物业开发龙头的强大基础。公司将显著受益于北京市及未来的京津冀轨道交通发展,同时,凭借自身的技术优势和项目开发经验,公司也可能在全国轨道交通发展的环境中挖掘更多机会。中国银泰的退出为公司股权结构更加清晰打开序幕,自然人股东程少良陆续减持、京投集团增持将成为双赢实现途径。我们预计公司2016年-2018年营业收入分别为98.2亿元、117.72亿元和132.1亿元,净利润分别为3.15亿元、4.56亿元和6.63亿元;每股收益分别为0.43元、0.62元和0.90元,对应PE分别为23.08、15.97和10.98。维持公司“强烈推荐”评级。

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