上周（2016/10/31-2016/11/6）房企三季报公布完毕，盈利企稳回升较为明显。房地产板块前三季度营收同比增长39%，各线房企收入端企稳回升明显，中小市值房企增速高达48%；净利润同比增长18%，其中一线房企凭借资源和管理优势叠加权重股招商蛇口并表口径影响，盈利增速领跑。但房企整体净利增速大幅低于收入增速，仍主要由于近年地价高企致利润率持续下滑，板块前三季度毛利率和净利率分别为23%和9%，其中一线房企分别为25%和10%继续领跑行业。随着行业新一轮下行周期开启，利润率的持续下滑将倒逼中小房企的退出，行业整合大势所趋。虽然行业三季报盈利改善，但行业增速饱和的背景下地产股周期属性加强而成长属性减弱，财务盈利回升难抵估值承压于销售下滑预期，我们维持板块中立评级，继续建议挖掘结构性机会，主要推荐：1）资源型龙头房企：招商蛇口、绿地控股、华侨城等；2）定增价倒挂：上实发展、荣盛发展、新湖中宝、泰和集团等；3）优质转型：华业资本、嘉宝集团、广宇集团、迪马股份、天保基建等。

　　支撑评级的要点

　　板块行情：上周SW房地产指数上涨0.2%，沪深300指数上涨0.42%，相对收益为-0.22%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第20位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：廊坊发展、嘉凯城、中体产业、天宸股份、深大通。

　　公司动态：嘉宝集团受让光大安石51%股权；信达地产调整此次非公开发行股票价格为6.11元/股；迪马股份完成股权激励计划授予；福星集团增持福星股份0.31%；宜华集团增持宜华健康股份0.14%；财信发展股东北京融达减持0.6555%不再为持股5%股东；京投发展控股股东增持0.88%；平安创新资本减持蓝光发展4.9998%；华夏幸福拟设立多家项目子公司，并签署多项合作协议；万方发展决定退出门头沟项目的投资；苏宁环球拟收购伊尔美港华80%的股权；云南城投增资昆明七彩70%股权，并收购多家项目公司；中体产业华体集团获得公司3.2251%股权；冠城大通转让冠城港益100%股权；嘉凯城转让青岛嘉凯城100%股权。

　　政策新闻：中央出台意见提出完善农地“三权分置”办法；深交所房地产及产能过剩行业公司债需分类监管落地；上海进一步要求各商业银行严格落实房地产调控政策；重庆市金融办调整重庆市小额贷款公司有关监管规定；太原出台去库存“十六条”首套房最低首付下调至20%。

　　行业数据：上周40个重点城市新房合计成交649万平米，环比下降10.8%；11月截至上周累计日均成交94万平米，环比10上月下降6.6%，较去年11月下降15.8%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-21.4%、-4.8%、-12.9%，北上广深环比变化分别为：-40.4%、-16.3%、6.2%、-31%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为4.3个月，环比下降0.03个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,832万平米，环比下降6.7%；年初至今累计成交7.64亿平米，同比下降6.5%。