主业地产业绩稳健，提供转型资本支持：公司项目主要集中在南京，土地成本相对较低，因库存较低，价格存在较强支撑。公司今年1-9月公司实现营业收入41.12亿元，同比下降21.43%，归属于母公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.06亿元，同比增长5.03%。公司三季度营业收入整体有下滑但归母净利润却有小幅回升，主要受益于房价上涨，毛利率的同比提升。本年度1-9月公司销售商品提供劳务收到现金61.04亿元，较上期增加26.61%：实现经营活动现金流净额28.31亿元，同比增长68.53%，房地产销售现金流的增加为公司转型提供了资本的支持。

　　金陵地产巨头，布局转型先行者：自公司开始布局转型至今，苏宁环球在文化、健康、金融共投资了不低于33亿元，约占其净资产的41%，其中大健康领域投资约12亿元，大文化领域投资约12亿元，大金融领域投资约9亿元。公司转型的主要方向为健康和文化，而金融领域的部分投资主要是为了打造产业投资平台，方便进行国内外的产业投资。

　　整合一流医美资源，打造中国医美龙头：我国医美行业发展平稳且迅速，但渗透率极低，市场分散，客户外流入韩国，对于行业来说需要领头羊，对于A股投资者来说，医美行业的投资标的也十分缺乏。公司通过获得韩国权威整形医院韩国ID健康股权，再与韩国ID医院合资成立苏宁环球艾迪医疗投资有限公司与韩国ID交叉持股，深度合作，通过韩国ID医美技术资源来培养我国的医师团队，打造标准化的连锁型医美公司。另外，公司的50亿元医美并购基金战略投资了更美科技，预计降低导客成本约90%，构建医美消费闭环。线下方面，公司目前收购了多家整形美容医院的股权，迅速获得了国内华北、华东、华南区域整形医院牌照及客户资源。其中，公司收购的伊美尔港华今年1-9月完成16年全年对赌业绩，体现了公司在医美行业的整合和经营能力。至今，公司在医美产业形成的实质性投资不低于12亿元总投资金额已占上市公司净资产的12%以上A-4帮助公司迅速获得医美执照、技术、团队、客户等关键资源。

　　构建大文化IP核心生态圈：公司计划将红漫科技作为VFX事业核心基地，通过海外收购方式迅速获得CGNFX技术和IP资源欲打造其成为中国电影产业本土VFX技术的领路者和亚洲第一特效公司。公司收购韩国唯一动漫上市公司RedRover，成为其第一大股东，与RedRover合资1亿元设立红漫科技，与韩国著名动漫公司OCON开展战略合作。公司将借助OCON和RedRover两家韩国顶级动漫公司资源在动漫影视IP、4D场馆、VR游戏等方面获得较快的进展。

　　艺人经纪方面，公司投资韩国著名娱乐公司FNC，成为其第二大股东，并与FNC共同出资设立红熠文化，打造综合艺人平台。至今为止公司在文化领域共投资不低于12亿元，在制作影视作品创造文化生态圈价值的同时也能为公司地产、医美分块提供全方位宣传，获得协同效应。

　　全金融牌照为基础，构建多元创新平台：公司参与由六家公司共同发起设立的“长寿健康保险有限公司”，其中苏宁环球出资1.45亿元占比14.5%。此外，公司还积极打造银行、保险、信托、证券等专业板块及大型金融控股集团，与长城国融、和睿资产、九鼎投资签订战略合作协议，参设深圳平励文产投资管理中心，在金融领域投资不下9.5亿元。公司不仅能够加速布局大金融全牌照体系，而且还能通过涉足医美保险领域，与公司大健康布局相互协同，为医美业务转型提供支持。

　　价值底存在，向下空间有限：我们针对公司的地产、健康、金融、文化四个板块分别估值得出地产板块市场价值256亿元，另外三大板块价值约等同于公司的投资金额，即33亿元，公司总估值约289亿元，对应每股股价9.52元，为公司股票目前较为安全的价位。

　　员工持股计划尚未解锁：公司员工持股计划至今未解锁，根据解锁条件我们大致推测公司年末20个交易日均价可能需要达到10.93才能解禁，离目前20日均线价位仍有19.72%的距离。今年三季报，公司归属于母公司股东的扣非后净利润8.06亿元，比2014年末增长5.6%，如要达到解禁要求，公司年末扣非净利润需至少达到10.08亿元。

　　投资建议：公司主业地产项目和土地储备价值高，单房地产板块估值就能保守贡献股价8.43元，加上转型板块价值，公司总体保守估值9.52元／股，安全边际较高。此外，公司文体健康金融三大转型齐进展较快，未来将增厚公司利润。预计2016/2017年公司营业收入分别为87.00、105.89亿元，归母净利润分别为10.89、13.48亿元，EPS分别为0.36和0.47元对应2016/2017PE分别为27.3X、20.8X。给予增持一B建议，6个月目标价11.42元。

　　风险提示

　　1、房地产政策收紧加上前期刚需透支导致房价下跌，销量下滑；

　　2、医美行业竞争激烈，毛利明显降低。

　　3、三大产业转型效果不达预期，利润释放过慢。