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《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》政策点评:土地新政为北大荒、农发种业资产整合制度松绑
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  本期投资提示:

  事件:国土资源部、发改委、财政部等八部门联合印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》。其中提到,作价出资或者入股土地使用权实行与出让土地使用权同价管理制度。工业用地可采取先租后让、租让结合方式供应。农业用地则总店强调土地确权登记、农业用地使用管理和明年国有农牧场农用地资产处置政策。其中亮点是对于传统承包经营以外的流转、使用模式的扶持,如作价入股等。以下是我们对涉及农业用地部分的解读:

  首先,持续强化土地确权和赋能,尤其是针对非传统方式取得经营权的土地。根据公开资料数据,国内农业用地确权已完成70%以上,本次《意见》重申加快土地确权,重点强调加快针对“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产”的土地,分别办理国有农用地划拨、出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权登记手续。另一方面,为提升土地流转速度,消除政策盲点,同时为了给农业生产的规模化提供资金支持,《意见》提出加快承包经营权“赋予资产权能”的过程,即承包经营权土地的抵押贷款:规定国家以出让、作价出资或者入股、授权经营方式处置的,在使用期限内,使用权人可以承包租赁、转让、出租、抵押。国家以租赁方式处置的,使用权人可以再出租。

  其次,国有农牧场、农垦用地(主要是国家划拨地)资产处置将有法可依,为北大荒、农发种业集团资产整合创造良机。第一,明确农垦企业改革改制中涉及的国有农用地,国家以划拨方式处置的,使用权人可以承包租赁(北大荒);第二,明确国有农场、牧场改制的相关办法章程,明确允许国有农用地,包括国家划拨地,可以作价出资或者入股、授权经营及其他划拨方式处置,为农发种业整合集团层面或存在同业竞争关系的军马场资产创造了条件(原先审批一直搁在国土资源部,因为企业发起的国家划拨地权属转移近十年来并无先例可循)。

  投资建议:作为政策催化剂,建议关注北大荒、农发种业等企业资产整合预期。我们认为该土地新政策本身对中国农业未来发展影响深远,农垦企业未来资产负债表结构甚至经营模式将有显著变化。然而这并不会对相关公司业绩产生影响。考虑到短期粮价承压导致土地流转速度和价格略低于预期,农民收入缩减后农垦企业土地租金难以上调,我们不建议投资者再从土地升值角度去理解政策、进行投资。就政策本身,真正的机会来源于在制度层面,为北大荒集团农业用地资产(是目前耕地面积的一倍)以股权或承包经营权方式注入及运营模式调整,农发种业集团军马场资产(盈利3000-4000万左右)注入创造了条件。关注上述公司资产整合过程中的投资机会。
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