2017年1-10月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长5.6%和7.8%，销售面积和金额同比分别增长8.2%和12.6%，投资和销售增速双双回落符合我们预期。10月单月销售额同比下降1.7%自2015年以来首次转负，而房企按揭贷款到位同比增速也在年内首次转负。受到销售回款下降的滞后影响，新开工和投资在10月均出现回落，完全符合我们对地产投资四季度见顶的判断。我们认为在宏观经济见顶信号逐渐显现的背景下，行业政策边际宽松的拐点越发临近，叠加一二线城市成交量降幅出现收窄趋势，我们对四季度保持谨慎乐观的判断，维持板块中立评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、金地集团、新城控股；2）区域主题：华夏幸福、北京城建、招商蛇口；3）REITs受益题材：嘉宝集团、金融街、世茂股份等。

　　支撑评级的要点

　　1-10月，全国房地产开发投资额同比增长7.8%，较1-9月回落0.3个百分点；商品房新开工面积同比上升5.6%，较1-9月回落1.2个百分点；施工面积同比上升2.9%，增速较1-9月回落0.2个百分点；土地购置面积同比上升12.9%。单月开工增速同比下降4.3%，单月投资增速回落至5.6%，较上月收窄3.6个百分点。开工和投资增速双双回落符合我们此前对于四季度见顶的判断，主要由于房企销售回款下降带来的滞后效应开始显现。

　　1-10月的商品房销售面积为130,254万平方米，同比上升8.2%；销售额为102,990亿元，同比上升12.6%；较上月回落2个百分点；销售均价为7,907元/平米，同比上升4%，较上月扩大0.1个百分点。单月销售面积和金额分别同比下降6%和1.7%，前者降幅扩大4.5个百分点，后者自2015年二季度以来首次转负，主要由于三四线城市销售热度下降和居民信贷持续回落，但我们认为一二线城市成交量的基数效应将逐渐下降。

　　1-10月，房地产开发企业合计资金来源为125,941亿元，同比上升7.4%，较1-9月回落0.6个百分点。其中，国内贷款增速为20.2%，较上月扩大0.6个百分点，反映房企一定的补库存动能；自筹资金同比微增0.8%，较上月回升1.1个百分点，主要受到房企债券融资的放松以及信托贷款的增长；定金及预付款增速为14.8%，较上月回落2.1个百分点，而个人按揭贷款同比下降1%，增速首次转负，单月增速大幅下降19%，主要受到近期消费贷的严查影响。