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房地产10月报:投资回落符合预期,单月销售首次转负
内容摘要
  2017年1-10月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长5.6%和7.8%,销售面积和金额同比分别增长8.2%和12.6%,投资和销售增速双双回落符合我们预期。10月单月销售额同比下降1.7%自2015年以来首次转负,而房企按揭贷款到位同比增速也在年内首次转负。受到销售回款下降的滞后影响,新开工和投资在10月均出现回落,完全符合我们对地产投资四季度见顶的判断。我们认为在宏观经济见顶信号逐渐显现的背景下,行业政策边际宽松的拐点越发临近,叠加一二线城市成交量降幅出现收窄趋势,我们对四季度保持谨慎乐观的判断,维持板块中立评级,推荐组合:1)龙头房企:保利地产、金地集团、新城控股;2)区域主题:华夏幸福、北京城建、招商蛇口;3)REITs受益题材:嘉宝集团、金融街、世茂股份等。

  支撑评级的要点

  1-10月,全国房地产开发投资额同比增长7.8%,较1-9月回落0.3个百分点;商品房新开工面积同比上升5.6%,较1-9月回落1.2个百分点;施工面积同比上升2.9%,增速较1-9月回落0.2个百分点;土地购置面积同比上升12.9%。单月开工增速同比下降4.3%,单月投资增速回落至5.6%,较上月收窄3.6个百分点。开工和投资增速双双回落符合我们此前对于四季度见顶的判断,主要由于房企销售回款下降带来的滞后效应开始显现。

  1-10月的商品房销售面积为130,254万平方米,同比上升8.2%;销售额为102,990亿元,同比上升12.6%;较上月回落2个百分点;销售均价为7,907元/平米,同比上升4%,较上月扩大0.1个百分点。单月销售面积和金额分别同比下降6%和1.7%,前者降幅扩大4.5个百分点,后者自2015年二季度以来首次转负,主要由于三四线城市销售热度下降和居民信贷持续回落,但我们认为一二线城市成交量的基数效应将逐渐下降。

  1-10月,房地产开发企业合计资金来源为125,941亿元,同比上升7.4%,较1-9月回落0.6个百分点。其中,国内贷款增速为20.2%,较上月扩大0.6个百分点,反映房企一定的补库存动能;自筹资金同比微增0.8%,较上月回升1.1个百分点,主要受到房企债券融资的放松以及信托贷款的增长;定金及预付款增速为14.8%,较上月回落2.1个百分点,而个人按揭贷款同比下降1%,增速首次转负,单月增速大幅下降19%,主要受到近期消费贷的严查影响。