投资逻辑

　　公司二十余年的代理策划服务积累了丰富的渠道资源，有力推动新业务的增长：公司代理服务、策划咨询服务的业务积累，达成的合作伙伴包括2.1万家开发企业、338个政府机构、1318万小业主以及63所金融机构，形成强大的资源生态圈。积累沉淀的全国范围内的2B、2C端资源，极大地推动了公司各项新业务的发展，形成全业务闭环。依托原有的全国性布局，公司的几项新兴业务虽然起步晚，但是都实现非常高速的增长。房地产电商“房联宝”完美实现了公司线上线下资源的整合，采用营销总包模式，下沉三四线。2014-2016年，房地产电商营业收入从0.68亿元增长至14.5亿元，年复合增长率361%；毛利率水平从14年的12%上升至2017年上半年的22%。现在强推的租赁业务，也在原有的资源布局下快速发展；

　　资源积淀造就集中式长租公寓龙头：公司主要发展集中式长租公寓——红璞公寓。集中式公寓最大的难点在房源获取环节。而公司二十余年的代理咨询服务得到政府、开发商、村集体的认可，能多渠道和低成本的获取房源，实现超过同行竞争者的发展增速。目前红璞公寓开业4万间左右，在手房源10万间，长远目标100万间。按照未来长租公寓总量在2800万间左右的假设，公司市占率能达到3.6%。在低收益的租赁行业中，公司的长租业务净利率能达到10%，单间房源一年净利润约2000元，若达到100万间则能贡献20亿净利润。公司的2B渠道资源、专业的营销能力、到位的服务水平，使其在拓展速度和盈利能力上超越大部分竞争者；

　　租赁消费入口拓展业务想象空间：未来100万间的长租公寓带来更多业务入口，比如租金贷、装修贷等产品，推动公司金融业务发展。另外，公司在改造长租公寓、进行重新装修的时候，发现这部分也是一个很大的业务量。之前公司有找一些装饰公司商谈合作，但后来发现自身有能力获取到较好的集采渠道，因此开始试水装修业务。这部分收入目前还没有体现在财报上，从明年开始，这个版块将是一个明显的增量。由租赁消费产生的流量入口未来有更多的变现可能。

　　投资建议

　　我们预测17-19年公司营业收入分别为85.1/114.7/154.2亿，归母净利润分别为9.6/12.4/16.2亿，EPS分别为0.47/0.60/0.79，对应当前目标价17-19年PE分别为28.4/22.1/16.9倍。

　　公司作为国内稀缺的集中式长租公寓标的，我们选取美国的集中式公寓运营商EQR（33x）和AVB（29x）作为对标。考虑到规模、成熟度和利润率，我们给予公司18年PE27倍，对应未来6-12个月目标价16.31元，首次评级“买入”。

　　风险

　　政策不确定性，如长租公寓由国企主营，民企进入困难。

　　融资受阻，现金流紧张影响业务拓张。

　　房地产销售大幅下滑导致代理服务收入骤减，毛利率降低。

　　政策影响金融服务业务进展，收入下滑。