供给边际改善，主流城市销售继续反弹

　　2017年1-12月全国商品房销售额133701亿元，同比增长13.7%，增速环比扩大1个百分点，其中12月单月销售额同比增速为20.5%，增幅环比扩大7.1个百分点，增速自10月见底以来连续反弹；1-12月全国商品房销售面积169408万平米，同比增长7.7%，增速环比收窄0.3个百分点，其中12月单月同比增速为6.1%，增幅环比扩大0.8个百分点。

　　12月销售反弹主要得益于主流城市的供给改善，大会之后的预售证管控适度放松和年底房企规模诉求的催化，导致12月主流城市迎来推盘小高峰，从我们跟踪的43城重点城市数据来看，12月成交同比增速为-17.8%，降幅较上月收窄3.5个百分点，印证我们之前年底主流城市成交反弹的判断。

　　展望2018年，在流动性仍偏紧、利率上行的背景下，我们预计明年全国销售额为负增长，降幅在-1.5%左右，结构上可能呈现一线反弹（基数低叠加供给改善）、二线持平、三线回落（高基数和棚改货币化安置力度减弱）的格局。

　　土地购置增速微降，企业补货意愿仍旧强烈

　　2017年1-12月全国房企土地购置面积25508万平，同比增长15.8%，增速环比降低了1.5个百分点，其中12月单月同比增速为12.4%，增幅环比收窄30.7个百分点，主要由于供给减少（百城土地供给12月同比下滑28%）。从百城数据来看，一线土地供应继续放量，前12月宅地供应同比增长81.3%（扩大17.4个百分点），溢价率环比扩大4.3个百分点至9.2%；二、三线宅地供应有所回落（1-12月宅地供应同比增速减少11、5个百分点），溢价率环比分别减少5.8、12.2个百分点。

　　2015年以来的去库存已取得显著成效，开发商库存降至历史低位（截至17年三季报，A股上市房企存货占资产比重为55%，处于历史较低水平），在低库存背景下，我们认为企业较高的拿地补货意愿仍将延续到明年上半年，考虑房企明年的资金状况，土地购置2018年全年预计呈现前高后低的格局。

　　新开工增速小幅下降，房企仍较谨慎

　　2017年1-12月全国商品房新开工面积178654万平，同比增长7.0%，增幅环比扩大0.1个百分点，其中12月单月同比增速8.6%，较上月收窄10.2个百分点，表明在房企开工意愿仍较谨慎。

　　同时，全国开发投资增速小幅回落，1-12月全国房地产开发投资109799亿元，同比增长7.0%，增速较上月收窄0.5个百分点，而12月单月投资同比增速为2.4%，增幅较上月收窄2.2个百分点。

　　展望2018年，我们预计投资增速分别为5%。

　　到位资金小幅改善，利率继续上行

　　2017年1-12月全国房企到位资金156053亿元，同比增长8.2%，增幅较上月扩大0.5个百分点，这主要得益于自筹资金、定金及预收款出现改善，二者1-12月同比增速为3.5%、16.1%，增速较上月分别扩大0.8、1.1个百分点。但需求端信贷依旧收紧，1-11月个人按揭同比下降2.0%，降幅较上月扩大0.4个百分点。利率方面，根据融360数据，11月全国首套房贷平均利率为5.38%，较上月上升0.02个百分点。

　　投资建议：自上而下看，我们认为当前政策已经出现边际放宽、2018年行业波动性趋弱，低库存下行业系统性风险下降，过去压制板块估值的因素正逐步消失；自下而上来看，龙头短期业绩确定性较强，由于资源获取、融资等竞争优势强化，中长期集中度将进一步提升，叠加板块相对估值优势，龙头估值中枢或将逐渐抬升。我们仍看多地产龙头，推荐三条主线：1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股；2、成长标兵：新城控股、阳光城；3、租赁REITs及国改标的：光大嘉宝、深振业等。

　　风险提示事件：流动性加速收紧、三四线成交大幅回落致行业成交失速等。