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住宅商业齐发力,见证千亿龙头腾飞
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  新城控股是成立于江苏常州的民营房地产商,2015年通过换股吸收合并实现A股上市。公司实施住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式,房地产销售额连续两年翻番,去年首次突破千亿大关,并向第一集团进军。公司住宅地产聚焦长三角地区并辐射全国,目前土储超过4000万平米,公司坚决执行的快周转策略和良好的激励机制保证成长空间;商业地产业务通过以售养租快速在全国扩张,目前已开业和在建的广场约64个,随着商业广场进入成熟期,业绩贡献占比将大幅提升。2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元,同比增长60-100%再超市场预期。我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿,对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍,作为A股高成长白马房企典范,业绩有望持续超预期,首次覆盖给予买入评级。

  支撑评级的要点

  销售规模破千亿,业绩持续超预期。2015-17年公司实现销售额分别为319亿元、651亿元、1265亿元,连续两年销售金额翻番,是高成长房企典范,并向第一集团进军。同时,公司2017年预告可实现净利48.4亿至60.4亿元,远超公司2017年35亿的股权激励计划业绩目标,考虑到公司销售规模的快速扩张且可结算货值充足,预计2018年将大概率超越50亿的业绩目标,也有望持续超越市场预期。

  住宅:聚焦长三角辐射全国,激励充分坚持快周转。公司住宅地产开发以上海为中枢、长三角为核心,向珠三角、环渤海及中西部省会城市扩张。公司目前储备目前超过4000万平米的储备,其中长三角占比约70%,一二线城市占比60%;合计超过5000亿的可售货值以及500亿的预收款,考虑到公司快周转策略和良好的激励机制,我们按照保守去化率计算,预计2018年销售额可以达到1800-2000亿元,增速或达40-60%。

  商业:以售养租快速扩张,高品质全国化布局。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营,坚持通过住宅销售“以售养租”的方式,建设“高品质、有情怀、不复制”的购物中心。2017年底,公司已开业23个新城吾悦广场实现租金10亿元,叠加待建和在建的商业广场达64个,预计三年内建设广场数量达到100个,单个成熟广场可贡献租金收入约1亿元,未来将有望进入真正的业绩贡献期。

  评级面临的主要风险

  公司销售项目去化率下降,行业调控政策进一步收紧。

  估值

  2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元,同比增长60-100%。考虑到公司超过连续两年销售翻番的表现、充足的可结算储备、良好的激励机制、逐步进入收获期的商业地产回报,我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿,对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍,作为A股高成长白马房企典范,首次覆盖给予买入评级。

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