新城控股是成立于江苏常州的民营房地产商，2015年通过换股吸收合并实现A股上市。公司实施住宅地产与商业地产双核驱动的战略模式，房地产销售额连续两年翻番，去年首次突破千亿大关，并向第一集团进军。公司住宅地产聚焦长三角地区并辐射全国，目前土储超过4000万平米，公司坚决执行的快周转策略和良好的激励机制保证成长空间；商业地产业务通过以售养租快速在全国扩张，目前已开业和在建的广场约64个，随着商业广场进入成熟期，业绩贡献占比将大幅提升。2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元，同比增长60-100%再超市场预期。我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿，对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍，作为A股高成长白马房企典范，业绩有望持续超预期，首次覆盖给予买入评级。

　　支撑评级的要点

　　销售规模破千亿，业绩持续超预期。2015-17年公司实现销售额分别为319亿元、651亿元、1265亿元，连续两年销售金额翻番，是高成长房企典范，并向第一集团进军。同时，公司2017年预告可实现净利48.4亿至60.4亿元，远超公司2017年35亿的股权激励计划业绩目标，考虑到公司销售规模的快速扩张且可结算货值充足，预计2018年将大概率超越50亿的业绩目标，也有望持续超越市场预期。

　　住宅：聚焦长三角辐射全国，激励充分坚持快周转。公司住宅地产开发以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部省会城市扩张。公司目前储备目前超过4000万平米的储备，其中长三角占比约70%，一二线城市占比60%；合计超过5000亿的可售货值以及500亿的预收款，考虑到公司快周转策略和良好的激励机制，我们按照保守去化率计算，预计2018年销售额可以达到1800-2000亿元，增速或达40-60%。

　　商业：以售养租快速扩张，高品质全国化布局。公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营，坚持通过住宅销售“以售养租”的方式，建设“高品质、有情怀、不复制”的购物中心。2017年底，公司已开业23个新城吾悦广场实现租金10亿元，叠加待建和在建的商业广场达64个，预计三年内建设广场数量达到100个，单个成熟广场可贡献租金收入约1亿元，未来将有望进入真正的业绩贡献期。

　　评级面临的主要风险

　　公司销售项目去化率下降，行业调控政策进一步收紧。

　　估值

　　2017年公司预告实现归母净利润48.4-60.4亿元，同比增长60-100%。考虑到公司超过连续两年销售翻番的表现、充足的可结算储备、良好的激励机制、逐步进入收获期的商业地产回报，我们预测公司2017-2019年净利润分别为54亿、73亿、103亿，对应市盈率分别为15.5倍、11.5倍、8.2倍，作为A股高成长白马房企典范，首次覆盖给予买入评级。