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增量资金带来全年地产股牛市系列报告三:便宜就是硬道理
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  本轮地产股牛市是增量资金逻辑,最核心基础是估值相对“便宜”,可持续的基本面因素带来可持续的“便宜”,从而带来增量资金配置的大趋势。因此核心资产估值中枢的提升并不是单纯铆钉地产板块内的龙头。而是这些资产估值相对其他板块、其他国家对标资产的估值水平。非基本面因素导致个别公司短期变化并不会改变总体估值提升的大趋势,因为这不改变这些资产“便宜”的特征,也就不改变增量资金持续配置趋势。增量资金并不是在板块内比较,而是跨越板块进行对标。这是这轮地产牛市和过往牛市最本质的区别。增量资金是在拿美国地产股、香港内房股和a股家电白酒这些对应标的来和a股地产核心资产的估值比较,而比较之后a股地产股具有明显的估值优势!

  考虑运营模式等差异后,a股地产核心资产明显比美国对标公司“便宜”,按照统一口径,估值只有美国对标公司的一半左右。中美两国地产公司经营模式有较大差异,美国较短的结算周期使得PE能反映当期销售,而国内的结算周期平均在1-1.5年,因此PE中的eps反映的是上一年甚至更早的销售,在对标美国时,a股地产股的PE是被高估的。如果统一结算口径,按照调整后的PE进行对比,a股地产核心资产的PE只有5-7倍左右,仅仅是美国的一半,估值优势更加明显。

  a股大地产公司相对家电、白酒等龙头公司来说,估值优势特别明显,但业绩增速相近,业绩确定性较强。截止2018年1月31日,地产板块市值前10大公司动态PE为11.74倍,家电板块和白酒板块的主要公司分别为21.25倍和27.96倍,而预期业绩增速分别为27.08%、26.29%、30.70%。地产股具备低估值高成长的特性,将成为增量资金的首选之一。同时,与香港三大内房股估值也比较接近。

  投资建议:这是新世界、新视野、新市场。银行持续给房地产加杠杆是大趋势,一二线城市基本面中长期上行,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的大行情。当前时点是估值系统性提升的起点。投资标的重点推荐新城控股、招商蛇口、绿地控股、保利地产、万科a、世联行,受益标的还有华夏幸福。

  风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,万科a股东可能的减持风险。

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