事件:
2018年1月,公司实现合同销售面积444.4万方,同比增长20.7%;合同销售金额679.8亿元,同比增长35.6%。
评论:
市场环境松动,销售持续增长:市场自元旦以来开始回暖,一二线城市政策上出现一定程度的松动,在“房住非炒”的大框架下支持刚需和改善性需求。由于去年同期的高基数,市场对于年初的销售保持一定悲观的情绪。当前是行业官方数据的真空期,而从克尔瑞数据看,TOP5房企整体实现销售同比增长54%,TOP20实现销售同比增长66%。龙头房企整体销售增速超市场预期。万科在去年同期和12月份的高增长下,继续实现了销售的增长。当前公司土储去化期在3年左右,为后期的推货保障了货源。
销售均价继续增长,品牌溢价持续彰显:1月销售均价为15297元,相比去年增长了3.8%。一方面是一二线城市政策出现松动带来的销售回暖,一方面是公司品牌溢价的彰显。公司定位在“三好住宅+城市配套服务商”,产品定位在中端和中高端,再加上服务房价化提升公司的定价能力。
龙头房企更具成长性,后期看强者恒强:土地制度改革下,地价涨幅放缓,地产制造业属性加强,只有具备开发能力的品牌房企才能持续经营。ROE成为房企的核心指标,其中最重要的是周转率和净利润率。高周转意味着高销售额。龙头房企在1月份的销售已经逐渐体现出了他们的周转优势,而净利润率未来也将成为房企竞争的护城河之一。
维持增持评级:由于公司过去两年销售大幅增长,而当前行业的建设周期出现一定程度拉长,因此未来三年业绩确定性较强,维持2017~2019年EPS分别为2.50、3.12、3.74元。当前公司2017~2019年PE已经分别回到15、12、10倍,同时考虑到龙头房企的成长性,当前公司估值处于较低水平,目标价格56.10元,维持增持评级。
风险提示:信贷和调控政策超预期收紧。