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1月销售点评:销售强劲开局,拿地持续扩张、国企资源承接再下一城
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  主要观点

  1、1月销售118亿、同比+77%,18年可售3000亿,充分保障销售高增1月公司实现签约金额117.6亿元,环比+15.5%、同比+77.1%,涨幅较去年12月扩大53.9pct,略超月初克而瑞公布的116.1亿元1.3%,并大幅领先克尔瑞前10大房企1月平均同比+50.0%涨幅;公司实现签约面积60.1万方,环比-7.3%、同比+80.7%,涨幅较12月扩大57.3pct,并优于我们高频跟踪的41城成交面积同比+0.05%;销售均价19,574元/平米,环比+24.5%,主要源于一二线城市销售项目占比扩大。

  16-17年公司持续积极拿地,赋予丰富可售资源,18年公司可售货值预计近3,000亿,假设按以往60%左右去化率计算,将保证18年销售高增长表现。结转方面,17年3季度末公司预收账款810.4亿,较16年+54.4%,可覆盖17年全年营收1.1倍;同时伴随18年太子湾商务广场等深圳核心区域项目陆续进入结转周期,将综合推动18年业绩高增。

  2、1月拿地加仓趋势不改,收购农发集团项目,国企资源承接再下一城

  1月公司在土地市场新获取北京、济南、苏州、福州、太仓5城7个项目,共新增建面60.8万平米,环比-67.0%,同比+12.2%,其中新增权益建面27.2万平米,环比-78.5%,同比-49.7%,权益占比45%,低于17年平均水平14.8pct;总地价62.4亿元,环比-42.6%,同比+31.7%,平均楼面价10,265元/平米,环比+74.0%,1月楼面价涨幅较大主要系北京和福州高价地块推动。1月公司拿地金额/面积占比销售金额/面积分别为53.1%和101.2%,加仓拿地态势持续。

  非市场化拿地方面,公司以交易价9.07亿元取得浙江农发集团控股子公司浙江润和旗下4个在建项目(计容建面48.2万平米)、9个竣工项目(评估货值4.28亿)以及千岛湖润和建国度假酒店,合计100%股权及相关债权。这是继1月公司收购国企东风房地产80%股权,17年与武钢、昆钢签订合作协议后,国企资源承接模式的进一步延伸。此外,公司17年还通过产业新城模式获取蕲春项目,以及公司新斩获的宝山工业区、蕲春地块、青岛蓝湾网谷地块以及昆明晋宁、呈贡地块,皆是非市场化模式的兑现。

  3、投资建议:销售强劲开局,拿地加仓趋势不改、非市场化拿地再下一城,重申“强推”评级

  公司1月销售开年盈喜,自重组上市以来,积极转型快周转,延续了16-17年销售的持续高增。同时,在目前核心城市资源稀缺背景下,公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者,前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1668亿贡献巨大;对于后者:公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,资源获取优势明显。鉴于公司销售持续获得高增长,我们维持预测17-19年每股收益1.55、2.01和2.44元,18PE为10.8倍,维持目标价28.00元,重申“强推”评级。

  4、风险提示:房地产市场下行风险。

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