事件：万科公告1月销售和获取项目情况。2018年1月份公司实现合同销售面积444.4万平方米，合同销售金额679.8亿元。公司新增房开项目14个，总计容建筑面积218.7万平米，总权益建筑面积115.5万平米，总权益地价70.54亿元。公司新增物流地产项目5个，总建筑面积48.7万平米，总权益建筑面积45.5万平米，总权益地价11.48亿元。

　　点评：

　　单月销售创历史新高。2018年1月份万科实现合同销售面积444.4万平方米，同比增长26%；合同销售金额679.8亿元，同比增长41%。公司创下单月销售金额新高。本月签约销售均价14527元/平米，同比增长15%。2017年公司拿地充足，总拿地金额接近3000亿元（全口径金额，不包括广信资产包），这些项目将陆续在2018年推出，3月后预计推盘量会增加，公司销售规模有望进一步上行。

　　投资受季节性因素影响减弱。2018年1月公司增房开项目14个，总计容建筑面积218.7万平米，总地价138.6亿元，平均地价6338元/平米；总权益建筑面积115.5万平米，总权益地价70.54亿元。受推地季节性因素影响，公司1月获取项目较少，当月拿地金额占销售金额比重为20.4%，处于较低水平。1月公司新增物流地产项目5个，总建筑面积48.7万平米，总权益建筑面积45.5万平米，总权益地价11.48亿元。

　　投资建议：万科作为行业龙头，销售规模持续扩张，2016年以来公司拿地逐渐转为积极，我们判断公司未来2-3年销售规模有望保持30%增速。多元化业务方面，万科在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行了前瞻布局，现在已逐渐成熟。我们预计公司2018-2020年EPS分别是2.42、3.07、3.64元，对应PE分别是13.2、10.4、8.8倍。基于公司销售规模持续增长，分红水平较高，房地产和多元化业务上较中小房企更具竞争优势，我们给予“买入”评级。

　　风险提示：行业销售规模大幅下滑、按揭贷款利率大幅上行、房地产政策大幅收紧、房企资金成本大幅上行。